【编者按】:2016年8月,深圳推出了集体资产交易平台,规定城中村项目必须进入平台公开选择开发商(俗称走平台,又称为城中村旧改项目的招拍挂)。但上有政策,下有对策,许多开发商在走平台前往往先和村股份公司签订合作框架协议,锁定此项目,再在走平台时,通过围标的方式,获取此项目,从而使城中村项目走平台流于形式。
现在罗湖区推出城中村旧改新规,明确规定城中村项目走平台前,开发商不得驻村开展任何活动。此新规一出,将很大程度上堵住走平台时围标的漏洞。
任何政策有堵有疏才能有效。罗湖新政堵住了开发商走平台前的活动,从而避免了城中村项目的围标行为。但是,城中村项目走平台前,要进行土地建筑物核查、产权梳理、可行性研究、价值评估、交易架构设计、招标文件编制、村民意见统一等一系列工作,如果这些工作不再由开发商来做,那由谁来做呢?由集体股份公司自己来做吗?村集体股份公司有做这些事情的资金实力和技术能力吗?集体股份公司愿意承担这些投入后,项目却因各种原因停滞的风险吗?
笔者认为,要实现罗湖城中村项目旧改新政的落地,必须有新的运营模式,实现疏的目标。新的运营模式应是与开发商无利益关联的独立第三方承担走平台前的工作内容,待项目成熟后,再进入平台进行交易。这可以称为“项目孵化模式”。作为项目孵化模式的首创者——深圳市房地产咨询服务有限公司,将以“资本+技术”的理念,高举“项目孵化”大旗,为深圳能走得更顺畅,作出自己的贡献。
来源罗湖区更新局的最新文件,为了规范罗湖城中村更新改造,维护正常秩序,保护股份合作公司及村民的合法权益,根据现有的《深圳市办法》等法规政策要求,明确限制开发商擅自进入城中村开展活动,以及股份合作违反审查备案规定自行选择合作方:
一、未经过股份合作公司、股东大会表决通过,以及经过街道办事处审查备案确定的合作方的,开发商不得进驻未纳入计划的城中村开展活动。
未经审查备案,开发商擅自进驻城中村开展意愿征集,签约安置补偿等活动的,属于违规行为,由街道办依法予以取缔。
二、股份合作公司违反审查备案规定自行选择合作方的,其申报的计划不予批准;擅自进驻的开发商不得作为合作方参与活动。
三、与未经备案审查的房地产企业签订搬迁补偿安置协议引发法律后果,由签约人自行承担。
四、区纪委对违规、违纪行为予以严肃查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。
深圳从2009年全面启动工作至今,在如何处理存量土地改造利用上,政策、管理手段正在不断完善。尤其从去年 8 月 31 日起,备受关注的集体土地参与项目引进合作开发商将采用在政府交易平台上公开产生,强化了集体用地开发和交易监管力度,经过竞争充分显示土地本身价值,城中村项目合作方的选择已经越来越公开透明,同时也最大限度兼顾了村集体和村民利益。
伴随着严格的监管措施,深圳项目争夺愈加激烈,然而村集体物业和土地是的核心组成部分,村股份公司是项目主要参与主体,城中村改造依然是的主战场。
各区涉及集体资产交易的事项纳入平台进行集中交易实施一年多以来,各区政府也陆续出台了一系列的政策。但目前的成功案例仅有龙华区观澜万安堂村和宝安区沙井东塘旧村项目。从罗湖区今天率先发布这个以“审查备案”为先决条件的明文通告来看,城中村改造项目又掀起了一股“整顿风”。
作为国内市场化程度最高的地区,各路资本纷纷进入深圳。但经过8年深圳本地各类开发商、投资商、平台公司的扫街运动,深圳众多成熟或未成熟的项目已落入了他们的荷包。欲进入深圳的各路投资商/开发商,项目并购,成为了他们必须面对的重要选择路径。来吧,让并购实务专家告诉你以往的项目并购是如何操作的。
截止目前,深圳已有超过600个项目获得了政府立项,还有上千个项目在运作。深圳不缺乏待并购的项目。但众多的资本,不管是国际上的日本的资本,新加坡的资本,还是北京、上海过来的众多资本,在一年看了上百个项目后,却最终无法并购或进入。来吧,让投融资方面的专家告诉您,项目的融资过去是如何操作的,现在面临着什么样的困境。
深圳市场化推进到现在,集体资产交易平台建立,公开选择实施主体落地,中拆除许可规定的颁布,(意向)实施主体开发资质的硬性要求,等等一系列新事物的出现,已经极大改变了项目运作的法律环境和社会环境。在新的环境下,常规模式的项目并购越来越难以操作。来吧,知名专家宋老师告诉您,在新的环境下,如何构造基于流程重新塑造、参与者角色重新定位、利益链重新分配的破解之道。
培训主题
项目并购——实务、融资、困境与出路
课程大纲
上午:项目并购操作实务(主讲:周老师)
课题纲要
一、项目并购的类型与交易模式
(一)收购对象
1、股权收购型(100%股权收购;合作开发)
2、资产收购型
3、搬迁补偿合作开发
4、明股实债融资型
(二)交易架构
1、境内交易
2、境内收购境外
3、境外收购境外
(三)项目类型
1、城中村项目收购
2、旧工业区改造项目收购
3、旧住宅区改造项目收购
二、项目并购的操作流程
(一)合作意向书
1、意向书性质及效力
2、意向书核心条款
(二)尽职调查
1、尽职调查的目的和作用
2、影响尽职调查的因素(交易架构、项目类型、项目所处阶段)
(三)交易谈判
1、交易架构谈判
2、商务条件谈判
3、法律条款谈判
(四)正式协议签署
三、项目并购的法律尽职调查
(一)土地建筑物权属的调查
(二)目标公司的调查
(三)行政审批调查
(四)可行性调查
(五)搬迁补偿协议签署调查
(六)集体资产交易调查
四、项目并购交易条款设计
1、交易安排
2、作价机制
3、先决条件
4、交易价款构成及调整
5、过渡期条款
6、股权交割条款
7、股东投入及项目融资
8、股权比例调整
9、项目管控
10、收益分配
11、退出机制
12、承诺与保证条款
13、违约责任条款
五、案例分享
1、宝安某工改工项目收购实务案例
2、龙岗某城中村项目合作开发实务案例
下午(2:00-3:30):项目融资(主讲:赵老师)
一、项目融资概述
1、融资渠道:银行、信托、私募、资管
2、融资方式:股权、股+债、债权
3、融资额度与融资成本
二、几种融资方式的结构分析
三、项目融资的现状与困境
下午(3:50-5:30):项目并购困境与破解之道(主讲:宋老师)
一、项目并购困境
1、主体困惑
2、不确定性风险困境
3、项目估值困境
4、拆迁困境
5、平台公司之困
6、融资困境
7、政府监管困境
二、破解思路之:项目孵化
三、破解思路之:项目众筹
讲师简介
周老师,法学博士,建纬律师事务所合伙人律师,深圳市华勤研究院研究员。从事房地产法律服务十余年,曾为华润置地、卓越公司、万科地产、地铁集团、平安不动产等众多知名房企提供项目并购、合作开发、(三旧改造)等法律服务,具有丰富的项目并购经验。
赵老师,企业管理学士、区域经济学硕士。28年产业及行业投资管理经验,曾服务于科研、央企、国企、上市公司等各类体制公司并任职高管,在科技推广、建筑建材、房地产开发、房地产金融、水电开发、环保汽车、矿业开发、文化产业、老年产业等相关领域有着丰富的投资经验,是国内最早(1999年)推动不动产资产证券化REITs的专家。目前,致力于领域的投资和养老产业的投资。
宋老师,项目管理硕士,知名专家,网、房地产咨询服务有限公司总经理,项目孵化模式、“众筹模式”创始人,拆赔比估算器发明者,TIBO实施模式联合创始人,项目实施顶层架构设计践行者,数十年从事领域的研究和咨询工作,对运作有独到见解和丰富经验。
活动信息
主办单位:推动中心 服务联盟
协办单位:网
承办单位:深圳市房地产咨询服务有限公司
培训时间:2017年12月2日 上午9:00—下午5:00
培训地点:中国 深圳(报名后培训前一周告知具体地点)
培训费用:3880元(含讲师费、场地费、讲义费、当天午餐费)5人及5人以上集体报名9折,10人及10人以上集体报名8折优惠。11月27日之前报名并缴费者,另外再享受9折优惠。
备注:会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名表中说明,会务组统一安排,费用自理。
付款账户:
收款人:深圳市房地产咨询服务有限公司开户行:建设银行深圳天健世纪支行账号:4420 1568 8000 5251 0685
报名方式
报名方式一:【电话报名】 4000-663-998
手机:肖小姐 13543281600
周小姐:18566698743
报名方式二:在线报名
http://c.eqxiu.com/s/UMSCCmCX
报名方式三:电邮、QQ报名
报名邮箱:2376228241@qq.com;
QQ:2376228241 肖小姐
活动优惠截止日期11月27日