国匠城工作台

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<section style="background-color: rgb(255, 255, 255);box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="text-align: center;margin-top: 5px;margin-right: 0%;margin-left: 0%;box-sizing: border-box;"><section class="" style="max-width: 100%;vertical-align: middle;display: inline-block;width: 95%;overflow: hidden !important;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOb9FwmbM02EiasEYEmjn5QuwyW1ic0PSK6mA4zNo76TxvC3j5hicz50ctSu8rleX2yqJUCP3w1uvgZ0A/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-webkit-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-moz-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);-o-transform: translate3d(0px, 0px, 0px);text-align: center;margin: 10px 0%;box-sizing: border-box;"><section class="" style="display: inline-block;width: 95%;vertical-align: top;box-shadow: rgb(178, 185, 192) 1px 0px 10px;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: left;box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="margin-right: 0%;margin-bottom: 25px;margin-left: 0%;box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><section style="background-color: rgb(255, 255, 255);box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="margin-right: 0%;margin-bottom: 25px;margin-left: 0%;box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><section style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;box-sizing: border-box;background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="Powered-by-XIUMI V5" powered-by="xiumi.us" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="margin-top: 8px;box-sizing: border-box;"><section class="" style="display: inline-block;vertical-align: top;box-sizing: border-box;"><section class="" style="margin-bottom: 4px;padding-right: 12px;padding-left: 12px;font-size: 18px;line-height: 1.8;letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;background-color: rgb(250, 233, 153);"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">引言</strong></p></section><section style="border-top: 2px dotted rgb(95, 94, 102);width: 60px;box-sizing: border-box;"></section></section></section></section></section><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">深圳是我国第一个全面推进城市更新实践活动的城市，福田区作为深圳市发展较早的中心区，率先面临城市外延式扩张空间不足问题。为转变城市发展模式，促使各项资源合理、有序、高效利用，福田区率先作出一系列尝试，对全市更新工作的推进和更新制度的建设具有首创之功。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">本文通过回顾2004年以来福田区城市更新活动历程，总结各阶段城市更新活动的得失及其对更新制度完善的积极影响。通过对福田区已列入计划城市更新项目的梳理，评估项目实施情况及其社会影响，分析现行规划体系与更新管理机制方面的不足，并结合未来福田区城市更新发展趋势，以及强区放权、事权下放的行政背景，提出在规划体系和制度设计等方面的优化建议。</p></section></section></section></section></section></section></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="margin-top: 8px;margin-right: 0%;margin-left: 0%;transform: translate3d(10px, 0px, 0px);box-sizing: border-box;"><section class="" style="display: inline-block;vertical-align: top;box-sizing: border-box;"><section class="" style="background-color: rgb(250, 233, 153);color: rgb(84, 84, 84);font-size: 18px;padding-right: 12px;padding-left: 12px;margin-bottom: 4px;line-height: 1.8;letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;">1.福田区城市更新历程</strong></p></section><section style="border-top: 2px dotted rgb(95, 94, 102);width: 100%;box-sizing: border-box;"></section></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;font-size: 18px;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">城市更新活动伴随城市发展的全过程。2004年以前，深圳市虽然也有城市更新工作开展，但不是城市发展的支撑性要素。2004年以后，以渔农村改造为始，规模性城市更新逐渐展开。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">本文以关键性政策出台时间为界，将福田区城市更新历程划分为三个阶段，各阶段在时间上彼此有重叠穿插。对每个更新阶段都从社会经济发展特征、应对这些阶段性发展要求作出的更新实践尝试、相关政策的推陈出新以及因政策变革带来的影响这三个方面进行阐述。这三个阶段分别为：2004-2008年个案探索时期、2009-2013年建构推进时期、2014年至今完善推广时期。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPdZ9yMQWEXic4WibbodygNrpVICZWXRUPMBtUdHiaXZ5nCLIp2CeTwGibdsw/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">应把握的是，<strong><span style="color: rgb(48, 72, 128);">在深圳城市更新各个阶段当中，盘活土地资源<strong style="color: rgb(84, 84, 84);font-size: 18px;text-align: justify;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="color: rgb(48, 72, 128);">始终是主线</span></strong></span></strong>（而不是重振衰退中心城区、调整结构性衰退现象或者保护历史文化特色）<strong><span style="color: rgb(48, 72, 128);"> </span></strong>[1] 。在此认识上，不同更新阶段因城市发展阶段性目标和问题不同，政策倾向性引导下的重点更新对象、类型和方式亦有所不同。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;font-size: 18px;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;line-height: 1.8;padding: 2px 12px;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;"><span style="background-color: rgb(234, 235, 237);box-sizing: border-box;">1.1 个案探索时期（2004-2008）</span></strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;font-size: 18px;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">（1）城中村改造成为遏止违法建设的特殊政策行为</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">2004年深圳市政府提出了建设“和谐深圳、效益深圳”和“全球先锋城市”的新发展目标。违法抢建破坏土地市场公平、人口骤增导致环境和设施不堪重负以及社会环境复杂三个因素，使城中村成为这一时期主要更新对象。其中，遏止违法建设是这一时期推进城中村改造最主要的原因，对土地和建筑产权的管理是城中村改造的核心问题。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">2001年出台2个处理历史遗留违法建筑的规定①后，原特区内城中村违法抢建浪潮掀起，严重破坏土地市场秩序②[2]。除此以外，城中村布局普遍紧邻商业中心、行政中心等核心地带，极高的区位价值与相对较低的经济产出以及自我封闭的单一功能存在矛盾。城中村接纳的产业人口与深圳市需求的产业人口结构也存在一定程度错位[3]。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOb9FwmbM02EiasEYEmjn5Quw5a3xVAC3YaZLEDkgkFdibNPuDcibaBRfEQl1KFaGjJD0L3DL9rWPAGZg/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">据统计，福田区城中村平均每户拥有私房1.6栋</span><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">（?网络）</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">由于规划的许可机制对非正规渠道交易土地的开发行为不作为[1]，深圳城中村违法建设现象在事实上很难遏止,对于既成事实的“违法建筑”不得不依靠特殊政策和特殊机构进行事后处理 [1]。城中村改造政策以及城中村改造规划管理部门即成为处理城中村违法建设问题的特殊政策载体和特殊机构。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">2003年福田区于全市率先成立了专门负责城中村改造的部门——重建局， 2004年以违法建设现象最严重的渔农村为试点拉开城中村改造序幕，探索城中村改造的合理机制。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;font-size: 18px;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">（2）<span style="letter-spacing: 0px;">渔农村是在制止违法抢建基础上推动改造的典型</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">渔农村改造是全国第一个执行全面拆除计划的城中村改造案例，也是在制止违法抢建基础上推动改造的典型。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">令人印象深刻的“9982③”拆迁补偿分配方案的意义在于：<span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">一、这是对兼顾多方利益的协商规划的有益探索。充分考虑村民、开发商及政府三方面的利益诉求，曲折谈判协商的成果；二、表明政府对违法建设问题的认识及处理方式：“违建必须停止，但没有这笔投入，开发商必须花更多钱投入基础设施，就会无利可图。利益平衡不下来，市场就无法启动……从某种角度看，可算是政府对于过去渔农村基础设施投资缺位的一种补偿”；三、这是以城中村改造为手段探索土地确权方案的一个实践。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"></span></p><p style="line-height: normal;margin-top: 15px;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOb9FwmbM02EiasEYEmjn5QuwWXwALpIDsfI8B2oib9lqNZ7DplqufbHCxZDwDKd8QqerMibSxVkM7uvg/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;letter-spacing: 0px;">2005年5月22日，深圳河畔渔农村一次性爆破16栋楼房<span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">（?网络）</span></span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">渔农村改造虽然为后来的城中村改造提供了示范与经验，但属于个案探索，尚未形成相关机制。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;font-size: 18px;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">（3）<span style="letter-spacing: 0px;">因政策机制缺乏，城中村改造未获全面推广</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">充分总结此前全市城中村改造试点工作经验，深圳市政府先后推出《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》和《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》，从法律和操作层面为全市城中村改造工作搭建制度平台。但由于缺乏成熟的利益分配机制，以及政府对存量违建“疏堵结合”的方式，刺激了部分村民搏赔心理和拆迁补偿预期，使城中村改造陷入“拆不动、赔不起、玩不转”的困境<span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">2004年-2008年，福田区列入计划的5个拆除重建类城市更新项目全部以城中村作为更新对象。截至2017年5月，只有3个更新项目完成竣工验收。沙嘴村改造二期项目仍然处于拆迁谈判阶段，新洲村改造一期项目（1-05）尚未启动。除渔农村外，另外两个已完成竣工验收的城中村改造项目，从规划获批至竣工验收平均耗时近5年。</p><p><br  /></p><p><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPdib3TGdELYAnOT2AFkMVLeYy7STn2928ibDcBglLMIybJMIbkfqIXOUoA/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p><p style="line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;letter-spacing: 0px;">2008以前列入计划拆除重建类更新项目一览表</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">狭义来讲，城中村改造时期是阻止违法抢建的特殊政策时期。广义来讲，城中村改造时期是福田区用地模式由增量扩张为主向存量优化为主转变的一个序曲。以2009年《城市更新办法》出台为标志，福田区城市更新工作进入建构推进时期。</p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;font-size: 18px;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;line-height: 1.8;padding: 2px 12px;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><strong style="box-sizing: border-box;"><span style="background-color: rgb(234, 235, 237);box-sizing: border-box;">1.2 建构推进时期（2009-2013）</span></strong></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;font-size: 18px;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">（1）深圳市步入以存量优化为主的发展时代</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">《深圳市城市总体规划（2010-2020）》明确提出，为严格执行国家土地管制计划，主动面对土地资源压力，深圳将“严格控制新增用地规模，逐步增加改造用地规模，实现用地模式由增量扩张为主向存量改造优化为主的根本性改变”⑤。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">与其他行政区相比，福田区依靠城市更新释放存量土地，促进城市发展的需求更为强烈。据2007年底土地清查数据，福田区城市建设用地规模为55.26平方公里，新增建设用地空间不足5平方公里。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">（2）旧工业区再开发价值显现，城市再开发缺乏有效管理机制</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">随着产业结构优化，福田区三次产业的结构由2003年的0.01：45.80：54.19调整为2008年的0.04：12.27：87.69。伴随金融、地产等现代服务业快速发展的同时，是全区工业增加值的逐年下降，以及低效产业逐渐迁出。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">实际上，华强北等区位价值较高的旧工业区已经开始自发转型升级。但现行自上而下层层分解落实的规划体系难以应对瞬息万变的市场环境和多元复杂的利益主体诉求。以华强北地区更新规划为例，1999年编制的《上步工业区调整规划》及2004年编制的《上步片区发展规划》都与其后的实际发展情况有明显差异[4]。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">（3）上步片区更新实践为深圳城市更新制度体系构建作出开创性贡献</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><strong><span style="color: rgb(48, 72, 128);">《上步片区城市更新规划》探索以城市更新单元为工作平台的更新机制：</span></strong><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">为探索推进城市更新工作、盘活低效土地资源的有效路径，市政府指定华强北地区为推进城市更新试点地区。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"></span></p><p style="margin-top: 15px;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPdhc7XLar0adg7EykBiaXibakrwXCB6GGqgZhg23aqiaOXCyPOP4icBumS7g/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;letter-spacing: 0px;">《上步片区城市更新规划》</span><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"></span><br  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">2008年福田更新办（现福田更新局）组织编制的《上步片区城市更新规划》，提出不少制度创新的建议，其中最具意义的是：一、规划提出“城市更新单元”的概念，以突破用地权属的限制，统筹资源分配。这一思想为全市建立“城市更新单元规划和年度计划管理”制度体系，做出开创性的贡献；二、制定空间容量分配规则。为片区开发规模的确定，提供科学合理的依据。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPdm2WDrenjQLoBTAkOuCZvDyVuF8ibxdDhDGrUyT40ME2gXxpW7WH8qqw/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p><p style="line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">《上步</span><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">片区三、七、十四单元城市更</span><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">新规划》</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><strong><span style="color: rgb(48, 72, 128);">三、七、十四单元规划探索“协商规划” 机制：</span></strong><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">随后开展的“上步片区三、七、</span><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">十四单元更新规划”因为有了上位规划的指导，单元规划更有方向，增量规模明确，实施主体之间主要围绕量的分配和公共配套责任谈判。以“开门规划”的工作方法态度，建立广泛的多方协调互动机制，以应对多元利益主体背景下利益平衡问题，增强规划的可实施性。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">（4）城市化更新制度体系初步形成，更新工作提速</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">在吸取、总结深圳市城市更新工作的经验和教训基础上，全市建立《深圳市城市更新办法》及《城市更新单元实施细则》为核心的“1+N”更新政策体系，弥补现行土地政策和规划体制对城市再开发提供有效管理的空白。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPdqOZMicmt9wbeicbLzRKx50s9TUIKYp8KdUSKP5p9l1t6icNbiacKYKOBEg/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p><p style="line-height: normal;"><span style="text-align: justify;color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;background-color: rgb(255, 255, 255);">深圳市城市更新法规政策体系</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">为充分激发市场活力，释放低效土地资源，《更新办法》在土地政策及规划管理机制方面作出较多创新：</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">一、扩大了土地开发权的授权范围：对于拆除重建项目，设定了政府收回、政府收购和权利人自行改造等多种改造方式，新增了“开发主体”类型；二、城市更新项目的土地使用权可以不通过从2004年开始全面执行的城市经营性土地统一“招拍挂”供地渠道获得。三、更新对象范围由“城中村”扩大至“城中村”、“旧工业区”、“旧商业区”和“旧住宅区”等四旧区域。四、权利主体可组织编制更新单元规划，充分反应利益诉求。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">这一时期福田区更新项目数量和推进速度相比前一时期有明显提升，城市更新的主要对象也由城中村转移至旧工业区。2009-2013年，福田区列入计划的拆除重建类更新项目共有28个，其中，城中村改造项目有4个，旧工业区改造项目有16个，旧住宅区改造项目4个，旧商业区改造项目4个。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPdQyCVzIXUOEnC7qWnTVOsjcH5223ia8PB7noEgV1QVHlSu03JvtKjVdQ/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p><p style="line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">2009-2013年列入计划拆除重建类更新项目一览表</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">在列入计划的28个更新项目中，已通过竣工验收的有4个，已批规划已建的有8个，已批规划未建的有13个，已报规划待批的项目有3个。影响城中村及旧住宅区改造项目推进的主要原因在于拆迁谈判难以形成共识，影响旧工业区改造项目项目推进的主要原因在于改造主体为追求更高利润申请调整规划指标，或因单元增量分配较低改造意愿不强。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPdAxZlB2KstkcFZDlibXJ5Vib8J8TV0IrdmVloiaIcZPwpshpDdiaXXx0rfQ/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">2009-2013年已列入计划（不含已竣工）拆除重建类更新项目进度</span></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="text-align: justify;font-size: 18px;color: rgb(84, 84, 84);letter-spacing: 0px;padding-right: 10px;padding-left: 10px;line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">（5）以经济利益为导向的更新忽略公共利益</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><strong><span style="color: rgb(48, 72, 128);">开发强度节节攀高：</span></strong><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">这一时期更新政策的制定以盘活土地资源为主要目的，以市场作为运作主体，无形中反映了以经济利益优先的价值导向。容积率作为开发商与政府经济博弈的唯一手段，导致开发商对开发强度的无限追求。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"></span></p><p style="margin-top: 10px;line-height: normal;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPd0h3UpsIRiagK6kG7xh1liczcemicooLkxzCejZLTUJp9Zo6QcfZYMX1yw/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);"></span><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">福田区历年已批更新规划容积率及拆建比</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><strong><span style="color: rgb(48, 72, 128);">产业规划落实多有折扣：</span></strong><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">虽然福田区已批更新项目释放了大量低效存量用地，提供大量产业空间，但有些更新项目存在规划确定的产业功能在后续的实施过程中由于利益关系很难落实的问题，造成很多优质产业资源不能得到很好的部署。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">以新浩工业区升级改造为例，原规划确定该项目主导产业为机器人和互联网产业研发、设计、总部等功能。但在规划实施过程中，开发主体并未完全落实产业规划内容，甚至将原本为产业配套的宿舍功能按公寓产品对外销售。</p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><strong><span style="color: rgb(48, 72, 128);">已批更新项目难以有效缩小设施差距：</span></strong><span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">一是大型改造项目贡献率偏低，大型设施难落地。</span><span style="letter-spacing: 0px;">以赛格日立工业区改造（深业上城）项目为例，该项目占地面积达12公顷，仅提供附设公共服务设施⑥，未提供独立占地的大型设施。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;"></span></p><p style="margin-top: 10px;line-height: normal;"><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPdYLXiag0WYE7j54yu7QcKN8IUV5B5jCObmRtsF3rH8Rm1ricia4rG0zJLw/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;letter-spacing: 0px;">赛格工业区分地块控制指标一览表</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br style="box-sizing: border-box;"  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;">二是基本落实法定图则规划，公共服务设施专项研究不足。<span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">已批更新项目基本落实法定图则规划对公共设施的配建要求，从自身角度考虑公共未考虑更新单元周边区域的公共设施需求。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;">以车公庙工业区（大汉王）地块项目⑦为例，更新地块位于车公庙片区，更新后容积率高达11.5，同时周边产业人口密集，应借助更新项目，在法图基础上增加公共设施，以服务周边产业人口的需求。然而该更新规划仅配建3处附设式环卫公共设施，内容和规模都不能为周边产业人口提供合理服务。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;"><br  /></p><p><img src="http://read.html5.qq.com/image?src=forum&q=5&r=0&imgflag=7&imageUrl=http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/6sgdpe0MkOa0picz25QAEY0Gia79eWIxPdkSZJIqPSNDDnt7ntjUNZpq0hdYRWITjR1jKx7Q7ZaYF1nNKddibgia8A/0?wx_fmt=jpeg" style="max-width:100%;" /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">《车公庙工业区（大汉王）地块更新规划<span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);">》地块控制指标图及项目效果图</span></span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><span style="text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;color: rgb(48, 72, 128);"><br  /></span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><span style="text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;color: rgb(48, 72, 128);">（由于篇幅所限，将本文分为上篇、下篇发布，后续内容请关注下周推送）</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><br  /></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;">注释：</span></p><p><span style="color: rgb(165, 165, 165);text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;">①《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》。</span></p><p><span style="color: rgb(165, 165, 165);text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;">② 据统计，福田区城中村平均每户拥有私房1.6栋，违章私房占经批准栋数的66% ，其中私房拥有率最高的沙尾村，户均2.8栋。大部分私宅用地的建筑容积率超过4.0，平均建筑密度都在65％左右。</span></p><p><span style="color: rgb(165, 165, 165);text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;">③ “9982”的政策含义是：第一个“9”为拆赔比0.9，也就是政府出资赔付违建资金的90%；第二个“9”和“8”，即8层以上违建的赔付率是0.9，其余损失部分由个人承担；“2”即开发商补偿村民每平方米20元。</span></p><p><span style="color: rgb(165, 165, 165);text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;">④资料来源：福田区更新局</span></p><p><span style="color: rgb(165, 165, 165);text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;">⑤《深圳市城市总体规划(2010-2020)》第2章第16条。</span></p><p><span style="color: rgb(165, 165, 165);text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;">⑥赛格日立工业区改造配建公共设施：社区健康服务中心、社区居委会、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站、物业管理用房等公共设施、邮政所、公共厕所、公交接驳空间等。</span></p><p><span style="color: rgb(165, 165, 165);text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 16px;">⑦车公庙工业区（大汉王）地块项目配建公共设施：垃圾收集站、公共厕所、环卫休息站。</span></p><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);"></span></p><section class="Powered-by-XIUMI V5" powered-by="xiumi.us" style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;line-height: 28.8px;box-sizing: border-box;background-color: rgb(255, 255, 255);"><section class="" style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;box-sizing: border-box;"><section class="" style="padding: 10px;display: inline-block;width: 533px;border-width: 2px;border-style: dotted;border-color: rgb(192, 200, 209);border-radius: 11px;box-sizing: border-box;"><section class="Powered-by-XIUMI V5" powered-by="xiumi.us" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="padding-right: 12px;padding-left: 12px;color: rgb(165, 165, 165);line-height: 1.8;letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;"><p style="font-size: 18px;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 15px;"><strong style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">参考文献：</strong><span style="text-align: center;letter-spacing: 0px;"> </span></span></p><p style="font-size: 18px;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 15px;letter-spacing: 0px;">[1] 单皓.城市更新和规划革新 ——《深圳市城市更新办法》中的开发控制[J].城市规划,2006.09.79-84.、</span></p><p><span style="font-size: 15px;">[2] 朱荣远 张立民 郭旭东.表情复杂的中国城市化附生物——城中村——有关深圳市城中村调查研究的启示[J].城市规划,2006（09）.84-88.</span></p><p><span style="font-size: 15px;">[3]深圳市社会科学院课题组. 深圳城中村的现状、问题与对策研究(一)[J].南方论坛，2004.09（3）.23-37</span></p><p><span style="font-size: 15px;">[4] 黄卫东 张玉娴.快速发展演进地区的规划应对_以深圳华强北片区为例.城市规划[J].2010(8).67-72.S</span></p><p style="font-size: 18px;box-sizing: border-box;"><span style="letter-spacing: 0px;font-size: 15px;line-height: 1.8;"></span></p></section></section></section></section></section></section><p style="white-space: normal;box-sizing: border-box;line-height: normal;"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 15px;text-align: justify;background-color: rgb(255, 255, 255);"></span><br  /></p><blockquote style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;font-size: 18px;background-color: rgb(255, 255, 255);"><p><span style="font-size: 20px;"><strong>作者</strong></span></p></blockquote><p style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;font-size: 18px;background-color: rgb(255, 255, 255);"><br  /></p><p style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;font-size: 18px;background-color: rgb(255, 255, 255);line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><strong>王耀兴，</strong><span style="font-size: 16px;">原深圳市城市规划设计研究院规划师</span><span style="letter-spacing: 0px;font-size: 16px;"></span></p><p style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;font-size: 18px;background-color: rgb(255, 255, 255);line-height: 1.6;box-sizing: border-box;"><span style="font-size: 16px;letter-spacing: 0px;"><strong style="font-size: 18px;"><strong>姜薇</strong>，</strong></span><span style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;font-size: 16px;">毕业于华中科技大学城市规划专业，现任职于深圳市城市规划设计研究院</span></p><p style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;font-size: 18px;line-height: 1.6;box-sizing: border-box;background-color: rgb(255, 255, 255);"><br  /></p><hr style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;font-size: 18px;line-height: 28.8px;background-color: rgb(255, 255, 255);"  /><p style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;font-size: 18px;line-height: 28.8px;box-sizing: border-box;background-color: rgb(255, 255, 255);"><br  /></p><p style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;font-size: 18px;line-height: 28.8px;box-sizing: border-box;background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 16px;">编辑、排版/ 陈程</span></p><p style="color: rgb(84, 84, 84);text-align: justify;white-space: normal;font-size: 18px;line-height: 28.8px;box-sizing: border-box;background-color: rgb(255, 255, 255);"><span style="color: rgb(165, 165, 165);font-size: 16px;">图片 / 除注明外，均由作者提供</span></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><section class="" style="box-sizing: border-box;"><p style="box-sizing: border-box;"><br  /></p></section></section></section><section class="Powered-by-XIUMI V5" style="box-sizing: border-box;" powered-by="xiumi.us"><section class="" style="margin-top: 10px;margin-bottom: 10px;padding-right: 3px;padding-left: 3px;text-align: center;overflow: hidden;font-size: 13px;box-sizing: border-box;"><section class="" style="height: 2.6em;box-sizing: border-box;"><section style="transform: rotate(-45deg);-webkit-transform: rotate(-45deg);-moz-transform: rotate(-45deg);-o-transform: rotate(-45deg);margin-top: -1em;box-sizing: border-box;"><section style="width: 2em;height: 2em;margin: auto;display: inline-block;box-sizing: 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