福田区、宝安区就是这种类型。其中福田区城市更新实施办法强调,申报主体应同时向主管部门申报城市更新单元计划及城市更新单元规划,不是可选型。
不过,也要看到福田区的更新发展现状,大部分更新对象已经纳入计划盘子,剩余可改造的潜力有限,对剩余不多的更新用地提出更高的要求,从主管部门的视角而言,也不是坏事。
但是,需要说明的是,计划作为更新项目“准入”管理的第一道门槛,其实它已成为政府、市场和业主争夺空间增量分配权的一个重要砝码,政府作为代表公共利益的重要一方。将计划和规划合并,其实基本等于将项目准入门槛这一道重要砝码自动舍去,没有看到这个砝码的重要调控作用。将计划和规划合并,博弈的重心由原来的两个(计划和规划)减少为一个,使得所有的协商焦点都放在更新单元规划层面,结果很可能是容积率越来越高,规则越来越被开发主体突破。
其实,宝安与福田一样,采取了计划和规划要同时申报的规则,但是,宝安区还增加了一个更猛的招,就是:“未开展城市更新片区规划研究的,城市更新主管部门不得受理城市更新单元计划及城市更新单元专项规划的申请”“区规划国土部门开展的相关片区规划研究成果,经城市更新工作委员会审定的,可作为城市更新计划及城市更新专项规划申报、受理、审查的依据”,隐晦地表达了在“法定图则”之外,宝安区要编制一个“更新片区规划研究”,且可作为更新计划、规划的依据,这个突破实在有点让人心动。