最近,上海商住两用房和北京求贤村收费的事情,挺热闹的。种种迹象表明,京沪两地,是在正儿八经的往外“赶人”。
站在老百姓的角度,这些事看起来确实不合理。然而站在“北京”的角度,换位思考一下,还是很好解释的。
经常有经济学家说,人就应该按照经济规律集中到京沪等几个大城市,按照土地什么的算算,京沪两地都可以容纳上亿人口,经济的效率就最高。也许效率高是对的,然而这样的建立在极端不平衡基础上的“高效”需要的代价也是巨大的。静态看,若京沪几亿精华,国土的其余部分彻底边缘化垃圾化了,地域不平衡必然撕裂疆土;动态看,这个集中的过程将彻底撕裂社会:京沪在人口涌入过程中上天,其它地区只好“下地狱”,这种落差若在一两代人的时间内发生,必然会激起巨大的社会矛盾。这样的代价可以完全抵消所谓的效率提高带来的收益,最后什么也留不下。
人随钱走,钱随人聚,互为反馈,不断壮大,加之过去行政力量的推波助澜,这就是京沪经济黑洞生成的基本逻辑。过去20多年,京沪作为全国性的经济黑洞,发展不受控,快把全国精华都抽干了。简单举个栗子:一个普通处长留在京沪,十几年下来也都是千万资产了;在中西部去的,升到厅局级,踏踏实实干一辈子的也攒不下这么多。这导致领导去西部去边疆视察都会不好意思了,派干部去外地工作阻力也大了。所以,站在北京的角度,要保障集权、维护大一统的治理,强力干预京沪黑洞就是必须的。第一步就是京沪限购限户口,同时扶植十来个中心城市,让国土上的东西部机会相对均衡一点,北京的工作就会好干一些。所以,京沪赶人,就是强力打断京沪自然膨胀的过程,是站在北京立场上的“自然”选项,现在已经开始。
根据网传信息自绘全国城镇体系规划确定的国家中心城市
第二歩就是十几个中心城市会以什么方式建成?领导们大都住在京沪,感受到了城市太大带来的诸多不便:开车堵了,环境嘈杂等等。大城市在领导脑海里留下的主要是大城市病的印象。所以十几个中心城市再不能用京沪那种从中心往外一圈圈扩张的“摊大饼”的方式来建了。而是用外围扶植、内外相向而进、最终连绵成片的形态来推进城市群与都市圈。这就是特色小镇、就是产业新城的机会。在这个过程里,高铁地铁轻轨会更有用武之地,铁公基的办法还可以用十几年,直到完成城市化。
特色小镇、产业新城现在是风口,然而并不代表所有的小城镇和产业园区都有机会。相反,长远看、整体看,在城市化的浪潮中,大部分游离在主流城市群外的小镇、县城都可能会不同程度地走向衰弱,但在国家的反市场力的干预下,这个过程会被延长,不会在一代人的时间内走完,用时间消解此间生发的社会矛盾。真正有机会的小城镇,是那些在十几个中心城市的都市圈范围内的特色小镇、产业新城:作为大都市圈成长发展过程中社会代谢和产业腾挪的空间承载,它们有机会承接大都市的外溢,有超常规发展的机会。雄安新区,一定程度上也是这种模式的一个特殊缩影,虽然披上了更为浓重的人为色彩,但其实也是适应了当前技术经济条件和社会发展需要的“自然历史过程”。
现在搞特色小镇,部委发文到2020年一下就要培育1000个,还要以建制镇为单位,这和特色小镇在浙江兴起时以新兴产业发展为目标的模式迥异其趣。在笔者看来,这也是屁股决定脑袋不得已而为之。地方搞特色小镇,只管为了经济发展,新产业发展有先机,谁先搞起谁占优势,其优势就是建立在其他地方同类机会变少的基础上。中央要搞,立场就不同了,既要产业,也要社会,都是自己碗里的要端平。所以,以建制镇为单位意图就是搞活经济从而带动社会发展,缓冲城市化大潮带给镇村经济社会的冲击。假设全国集中精力培育15个中心城市,每个都市圈环绕20个特色小镇或产业新城这样去搞,总共也就需要300来个。所以第一批申报了100多个,近期听说要再搞第二批300多个,按笔者的算法,这加起来总数量差不多就够了。往后如果再批的,都可以算做拨钱输血,搞扶贫,是逆市场力干预乡镇衰退进程的努力,可谓煞费苦心。 但是参与其中的公司,能否盈利就要看其择地择时的能力了。
过去的房地产黄金时代,是快速城市化阶段,在城市建设局部条线上专业化的房地产商纷纷成长为巨头。比如万科做住宅,万达主要做商业综合体,各地有城投公司搞土地一级开发,政府负责做规划和招商引资。大家合作,把一个个城市的主体建起来。
现在城市化的大头结束了,大城市建设的差不多了,内外还剩下些边角料空间没有完成;小城镇则政府建制简单,本来就做不了需要大量资金和专业化的规划、招商等工作,发展受限。所以面对这样的市场局面,今后,只会做单一产品的开发模式将逐步遭遇困难:没有足够的空间维持巨大的体量和增长了。那么未来, 笔者觉得可能有三个模式会胜出:一是华夏幸福的产业新城,做都市圈外溢的产业园区板块;二是结合地铁的旧城改造,做大城市的存量更新,比如万科恒大;三是文化旅游地产,比如万达的转型。其中华夏幸福的产业新城模式,可能是相对较为容易成功的,因为投入少(相比旧改)、利润高(相比文旅地产)、有先发排他性,而且其产业新城运营的主业和地方政府利益捆绑的做法,本质上就是一个代理政府,从县、镇级做起,通过城建招商等手段,将区域发展的增值收益在企业端体现出来。(本段不是广告)
这三个模式,都是大综合。总之,白银时代的房地产,不能只管物质空间不管里面的内容了。不管是城市更新、特色小镇、产业新城还是各类房地产公司,要成功,必须物质空间与内容一起搞,从原来的专业化建设城市的某种类型的空间,转变为建设和经营的综合。放到房地产发展的历史看:90年代1.0时代,造楼、造店面;前20年是2.0时代,造小区、造综合体;白银时代是3.0,要造城、造社会。实质是资本越来越大、建造对象越来越大,也越来越复杂的演变过程。
笔者在这里预言一下:地方政府在这个过程里将需要让度部分职能,将专业的事情交给专业的队伍,超越现在一般意义的PPP。比如一个县城,或者一个镇,本来的架构和财政实力,是很难应对大规模的城市建设、前沿的产业招商和专业化的市场服务的,那么这些工作都可以交给资金和人才实力雄厚的开发商、运营商来做,地方政府自身专注于社会服务职能即可,也算回归本源。两者在小镇或城市成长中分享土地和财政的增值收益。从这个角度看,其实开发商的职能走向综合化的同时,是整个社会的分工更加细化了。这里面,地方政府的职能让渡,是非常关键的一环,未来,可能会从这个口子,开启体制改革的序幕。
文 | 邬弋军 研究中心(信息中心)主任规划师
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