在过去几年深圳的实践中,业界一直饱受诟病的是的低实施率问题。自2009年办法颁布以来,8年过去了,仅有不到30%的已批项目走到了土地出让阶段。
的低实施率,既有项目极其复杂的客观原因,更有发展过程中的历史原因。深圳市办法一颁布,一大批或专业,或不专业的各色人等,纷纷在深圳的城中村、旧工厂、旧小区跑马圈地。不管项目是否存在瑕疵,不管项目是否可实施,先圈住再说,业界俗称“占坑”。但占住了坑,往下推的时候,才发现,有些坑是根本挖不出水的。这就是实施率低的历史原因。
深圳的已进入深水区。进入深水区的,强区放权、集体资产交易平台、工业区块红线等新政策、新事物层出不穷。从最初的大一统的拆除重建,回归到拆除重建、综合整治、功能改变等多种模式并举的局面。如下图:
进入深水区后,各利益主体对的利益诉求越来越清晰,越来越严苛。不再是大一统的开发商主导的。从不同的利益主体角度来讲,的实施模式已经逐渐在分化为如下多种实施模式:
不同的更新方式,代表了形成的不同的蛋糕的大小和品种,不同的实施模式,代表了不同切分蛋糕的方式。如果将更新方式和实施模式排列组合,即使不考虑每种实施模式的细分,仍将出现至少16种的项目运作模型,如下:
可以想象,在深圳发展的早期,别说是那些以“占坑”为目的的小开发商,就是那些号称“专家”的所谓专业开发商,也很难预测到能发展出如此之多的运作模型。政府为了提高实施率,也开始在政策方面逐渐作出顶层制度安排,如规划编制与申报同步进行,立项申报要先考虑拆迁问题的解决,立项时要考虑产业运营和招商问题,等等。笔者认为,要彻底解决实施率的问题,根本途径是在立项时,就要从实施的角度,作出项目实施的顶层方案设计。
笔者认为,所谓的项目实施顶层方案设计,是对项目实施作出前瞻性预测,并对实施过程作出统筹安排,最后为项目实施进行必要的准备。一个完整的项目实施顶层方案设计,笔者认为至少包括如下三个层次:
首先,对项目进行研判和分析,为项目选择到适合的更新方式和实施模式。
其次,在选择的项目运作模型下,为项目预先编制出项目实施的各种方案和项目实施的各种游戏规则。项目实施的各种方案包括但不限于:概念设计(如城市设计、建筑设计等),单元规划、产业规划、融资方案、招商方案等。项目实施的各种游戏规则如不同概念设计下的利益调整方案、不同单元规划对应利益调整方案、实施主体选择方案及决策规则、实施模式选择方案及决策规则、权益认定方案及异议处理程序、权益价值评估方案及异议处理程序、利益分配方式及拆赔比确定规则、推进组织架构及监督组织架构组建方案及议事规则、项目流转/退出机制及决策规则等项目实施可能涉及的其他决策机制及游戏规则。
最后,是需要通过一系列的法律文本,将以上内容初步固定下来,如运作主体和大业主(或村集体、业主委员会)的合作框架协议、拆赔框架协议、融资框架协议、招商框架协议等,通过这些法律文本,将这些方案和游戏规则预先确定下来,为项目的顺利实施打下坚实的基础。
不管顶层方案如何设计,“有的赚”,是项目所有参与方的终极目标。开发商通过,赚到了开发利润;业主通过,赚到了更大的物业面积(即拆赔比);政府通过,赚到了地价、税费,还有保障房;对各方来说,账能算得过来,项目才有意义。可以这样说,顶层方案设计形成的过程,就是一个不断算账,不断预测利益分配的一个过程。要作出一个好的项目实施顶层方案设计,核心是做好的经济测算。
在领域,算好账,绝对不是一个简单的事。你要懂规划,才能准确测算出规划指标;你要懂融资,才能准确测算出财务费用;你要懂税务,才能准确测算出税费;你要懂法律,才能知道不同交易结构所带来的成本的变化;你要懂运营,才能理解不同实施模式所带来的成本和收益的变化;你要懂销售,才能懂不同租售模式和销售周期所带来的收益的变化。做好经济测算,你就绝对是领域的专家式通才。
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