项目地点:上海市杨浦区
环同济地区是上海市产学研一体发展较为成熟的地区,城市更新实施方案作为全市城市更新试点项目之一,与杨浦作为科创中心重要承载区和万众创新示范区的定位高度契合。依托同济大学学科优势,积极推进产学研结合,形成集群效应明显的知识型服务业创新集群,增强辐射力和影响力,打造“环同济”升级版,成为承载上海科创中心之“杨浦计划”的重要功能区和杨浦创新创业的重要载体。
项目研究范围包括:东至江浦路,西至密云路,南至大连路控江路,北至中山北二路,总面积约2.69平方公里。包括四平路街道22个居委会和控江路街道的5个居委会的部分地区。
环同济地区有以下特征:建筑规划等设计为产业核心、其他相对较弱;社区资源未充分利用;设计产业趋于两极化,大型领军设计研究院与小型设计公司并存;中小企业对促进地区活力发挥重要作用;公寓住宅对创新企业有低成本吸引力;具有较强的企业孵化能力。
主要面临以下发展困境:创新需求旺盛但创新空间供应不足,新建商业办公地区高企的办公租金,增加了创新创业成本。业态相对单一,非设计类优势学科外溢不足,产业链相对单一;社区品质、公共空间有待进一步提升,新增居住面积有限,缺乏满足创新人才需求的居住配套和服务设施,无法满足创新人才的需求。
图:原控规和历次控规调整后的土地使用汇总
图:开发建设动态
强化科创街区功能定位。拓展以人居环境建设为核心的大设计产业集群,建设环同济科技创新智慧街区。从空间上满足需求提供更多适合创新创意的空间,以及配套居住和服务设施,营造和强化创新创意氛围,进一步深化三区联动发展,增加地区活力。
注重创新创业人群需求。吸引创新创业人才集聚,需要提供创新、创业及相应生活配套服务的空间。增加创新人才居住空间和配套服务;营造创新创意公共空间;控制创新创业成本。
(1)以大设计为主导带动产业升级多元发展。
依托同济大学优势学科群,在强化建筑设计、规划设计、市政设计等基础上,加快发展工业设计、动漫设计、游戏设计、时装设计等设计产业,延伸大设计产业链。同时重点发展工程总承包、市场运营、咨询策划等产业链环节,推动大型设计企业向工程全过程咨询服务商转变,推动成熟设计业态向价值链高端提升。
(2)优化创新环境,推动地区整体更新
打造区域品牌,扩大国际影响力。依托同济大学影响力和专业学科优势,借助产业集群的软硬件打造区域品牌,同时以国际化作为地区发展的重要策略。
培育创业创新氛围,打造创新街区。建设创新平台,加强交流;增加创意空间和艺术氛围;增强科创与商业服务活动的互补,培育地区创新氛围。
优化空间环境品质,推动整体更新。提升空间环境品质,打造宜人的步行街区,营造精致、特色环境。
提升公共服务,完善服务平台。构建与完善公共服务平台,推动环同济地区智慧街区建设,引导设计行业价值链延伸,加快以设计为核心的现代服务产业的全面升级转型。
图:公共开放空间
(3)三区融合,提升地区科创氛围
推进大学校区、城市社区、科技园区的切实的功能融合与联动发展,推动在经济建设、基础教育、人才培养、精神文明创建、资源共享和科技合作等方面进行良好的合作。
(4)创新城市更新组织管理体系
从一元主导走向多元平衡。建立城市更新全过程的多元参与,在项目立项、设计、审批、实施和维护阶段引入多方力量,构建多方参与平台和合作机制,实现多方利益平衡。规划组与社区居委会和区规划局共同协商,对建立社区规划师制度提出具体和可行的措施。
1.总体框架
环同济地区城市更新实施分四个更新片区:
东部片区。促进中小型企业的网络化合作,塑造开放式的创意街区;进一步增强与同济大学的关联,包括空间的联通和功能的联系;提升周边社区的公共服务水平,增加适合科创从业人员的服务设施;逐步对同济新村、胜利村、公交新村进行改造,融入部分科创办公功能。
西部片区。依托石油大厦融入研发、办公功能;结合同济大学建设类的优势学科形成功能联动;强化工程试验中心与其他核心要素的联系,包括建筑规划学科产业集群、石油大厦等,增强学校内部的步行可达性。
南部片区。在南校区及赤峰路沿线营造人文艺术氛围,鼓励创新创业和中小型企业发展,打造中小型企业的合作交流平台;进一步增强与同济大学南门周边学科的功能联系;增加公共文化活动场所,例如表演、展览等,提升周边社区的公共服务水平。
北部片区。促进大型企业之间的协同,提供合作平台。增强与同济大学的关联,包括空间的联通和功能的联系。整体协调复旦科技园、工程试验中心、国际学生交流中心、联合广场等科创办公场所的关联。与周边社区紧密联系,平衡职住、改善通勤路径环境。增加周边公共服务设施,提升服务水平。
五种更新区域,即核心提质升能地区、重点更新地区、更新试点地区、校园空间提升地区和综合商业提升地区。
四种类型更新道路和六条重点更新道路,更新道路划分为交通性道路、创意街区道路、林荫休憩大道和商业街道四种类型。其中国康路、赤峰路、阜新路、彰武路、苏家屯路和阜新路等6条道路为重点更新道路。
图:国康路更新示意
图:环同济近期更新
重点更新地块和节点:详细制定11个重点更新地块和8个城市广场节点更新的更新方向和更新内容(详见表5-1, 5-2)。
表5?1 11个重点更新地块情况
地块编号
地块位置
主要更新内容
1
英联马利地块(赤峰路口)
小型创意产业园区,吸引创意设计单位入园
2
胜利村
扶持初步创业企业,小型设计工作室等
3
同济出版社地块
图书出版、数字媒体等文化传媒功能
4
鞍山五村地块
局部社区功能置换,底层创意街区,休闲餐饮、小手工艺作坊、特色文化商店等
5
鞍山七村地块(四平路地铁口)
特色商业、精品文化展示等
6
同济新村第8幢、10幢地块
创意文化展示交流、文化会所等
7
同济戴斯南侧住宅地块
底层局部功能置换,文化商店、创意平台服务等
8
国康路地块(邮电院、综合楼)
完善国康路配套设施。国康路整体地下空间的利用;通过二层超级连廊系统串联各个办公建筑以及校园内的教学建筑;底层增加公共活动空间与商业休闲设施等
9
铁岭路115-123号
沿街店铺业态置换,改造为一些创意功能衍生服务
10
阜新路260号
搬迁废品回收站,打造为全上海第一家Living Lab
11
国康路四平路路口
以集装箱改造为主,在四平路国康路口打造BOX主题
表5?2 8个城市广场节点更新情况
节点位置
同济联合广场北广场
北侧增加步行通道
同济联合广场南广场
结合业态调整,完善设施,功能提升
同济密云路口广场
环境改造,增加硬质活动空间,提升品质
赤峰路入口广场
结合地块更新,设置入口门户广场,提升地区形象
同济南校区入口广场
环境改造,南校区校园大门适当后退,提升品质
四平地铁站入口广场
结合地铁站出入口人流集散广场综合改造,环境整治
彰武路街旁广场
环境整治,提升街区品质
规划四平路口广场
结合国际设计一场设计,标志性地段广场
注重总体目标与近期实施的结合,明确近期更新项目库与中远期更新计划项目库。
近期更新项目以梳理步行环境、局部建筑功能改造为主。中远期更新项目以拓展公共节点、完善功能框架及增加联系通道为主。
划定机遇发展控制地区,现阶段控制此类区域的开发建设,待时机成熟进行统一改造更新。
本项目目前已完成获得上海市杨浦区人民政府和上海市规划和国土资源局的批复。后续逐步完成四平街道创生行动、四平社区美丽社区改造等相关项目的实施。
项目主要编制人员:张尚武、李继军、冯高尚、戚常庆、何惠涛、盛玉杰、甘惟、金倩慧、吴丹、屈信、王月琦、茅天轶、晏龙旭