澳大利亚需要租金控制政策
维多利亚政府最近颁布新政,对住房投资人施以重税(首套房购买者除外)。经济学家担心严格的价格限制将会减少住房市场的投资并影响住房供应;规划师则认为澳大利亚需要租金控制政策来保障租户的权益。
美国在1920年代颁布了租金控制和稳定政策,这些政策严格限定房租的上涨幅度,为租客提供长期稳定的租房保障;特别是在纽约、洛杉矶等拥有大量租房者的城市,这些政策有效地避免了普通市民被飙升的房价赶出市区。
在澳大利亚,由于房价飞涨,越来越多的人将被迫终身租房。而政府对租客的权利保障做的还远远不够。规划师们普遍认为,维州政府对投资人征税的政策并不促进公平有效的住房供应,而租金控制政策或许会更有效。
租金控制不惩罚投资人,不会对住房供应造成太大影响。该措施也会增强租客的信心,将他们与飞涨的房价市场隔离开,而城市中的劳动人口不会因为付不起房租而搬去郊区或者其他城市。从供给侧来看,良好的市场需求也会提升投资客的信心,形成良性循环。此外,如果开发商愿意对他们的项目采用租金控制手段,将有效提高城市开发密度,减少城市蔓延。
对澳大利亚来说,租金控制政策最大的阻力不光在于政治方面,也在于人们对于租房的认识。面对自己拥有住房的可能性越来越小的现实,人们需要改变对租房的看法——租赁的房屋需要不断维护和提升,因为这将是他们长期的住所。
https://www.theurbandeveloper.com/rent-control-might-work-australia/
澳大利亚需要重新审视其城市蔓延的方式
日前,在西澳大利亚州首府珀斯(Perth)召开的澳大利亚城市发展协会会议上,来自美国亚特兰大的规划师瑞恩·格拉威尔(Ryan Gravel)声称,规划师需要认真思考如何应对城市人口增长,特别是重新审视对于城市蔓延的过度依赖。
珀斯在2050年将面临新增150万人口的压力。根据西澳政府最新的报告,珀斯的建成区已经沿着海岸线蔓延超过150km,而这种惯常的蔓延方式已经不足以继续提供合适的居住、基础设施及公共服务。
格拉威尔声称,应对城市蔓延,规划师需要从公共和私人两方面来思考郊区化的融资方式。住在远郊新开发地区的人们会期望政府提供道路、管网、学校等服务及设施,但是规划师应当停止简单地将相关设施延伸至远郊。如果私人开发商愿意这么做,那么无可厚非;然而,如果公共财政支持此类行为,那么规划师必须确认这种做法符合公共利益。因此,格拉威尔建议,开发商应当有意识地提供良好的交通、工作和步行友好的环境,增加郊区居住区的吸引力,并减小政府的财政负担。
为了增加内城区的吸引力,格拉威尔主导了亚特兰大的一个名为“腰线”(beltline)的城市更新项目,该项目重新设计了环绕旧城区的旧铁路,为城市提供公园,步道,并连接了45个内城的居住区。该项目预计2030年完成,并且已经吸引了超过30亿的用于零售和住房发展的私人投资。它改变了亚特兰大的城市文化,在城市蔓延发展几十年之后,内城生活重新焕发了吸引力,为市民提供了步行为主的交通方式和丰富多彩的社交空间。
鉴于此,格拉威尔也警告澳洲政府应当注意城市蔓延的负面影响——当房价下跌或者就业萎靡时,城市蔓延有可能会导致贫民窟的泛滥。当市民居住在内城区时,他们离工作机会更近;当他们居住得离城区较远时,他们会受困于交通堵塞以至于可能被外界抛弃。
珀斯市自1925年以来的城市蔓延情况
图片来源:http://www.perthnow.com.au/news/special-features/in-depth/how-your-backyard-fits-into-perths-future/news-story/8f3dfc6bf333b91ddc045cf284459fa5
资讯来源:http://www.abc.net.au/news/2017-04-06/wa-needs-to-re-think-urban-sprawl/8422450
以上资讯由本刊澳大利亚站 李翔 供稿
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