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文灶-火车站-莲坂商圈地处厦门本岛厦门火车站地区,是厦门市级商业中心区。由于开发年代较早,缺乏系统性规划与控制,整个商圈存在交通组织不成系统、外环境整体性不佳、商圈建设缺乏细节等问题。同时,厦门市轨道1、3号线穿越商圈并设站,其中1号线已于2013年9月开工建设,有必要结合轨道车站建设,梳理城市交通及地下空间,优化城市环境,提升商圈价值。为此,厦门市规划委托厦门市城市规划设计研究院开展厦门市文灶-火车站-莲坂商圈提升的系列规划,包括《文灶-火车站-莲坂商圈外环境提升策划》、《文灶-火车站-莲坂商圈交通组织提升规划》和《轨道1号线湖滨东路站至火车站地下商业步行通道控制规划》。
01 规划范围
西至湖滨中路,含湖滨中路西侧沿街商业;北至湖光路,含明发商业广场;东南至铁路线,包含火车站南广场,总用地面积306公顷。
规划范围示意图
02 主要构思
1)环境人性化
城市空间环境以人为本,以使用者的视角与尺度重塑商圈外环境,将原来内闭式的商业空间改造为外放式的商业空间,形成连续街道步行景观,丰富街道空间、延伸步行功能并提供更多休闲空间,以活跃城市气氛,为居民和游客营造出舒适的步行环境,让城市回归社会。
2)交通一体化
通过构建步行系统、优化公共交通、合理布局公共停车场、完善路网等规划手段,实现商圈交通一体化衔接、无缝换乘的规划目标。
3)存量资源化
梳理沿线存量用地,鼓励成熟地区沿线土地二次开发,引导商圈特别是轨道沿线用地集约利用。对工业厂房改造、居改商提出规划建议。
4)城市空间立体化
以地铁车站为核心,梳理沿线商业项目地下开发空间。形成网络化、系统化的地下开发空间。
03 主要内容
1)外环境提升规划
明确商圈发展目标定位,确定商圈总体规划布局。制定已建及在建项目、公共开敞空间、交通设施等环境提升和要素控制要求,提出商圈内工业厂房改造、居改商的规划建议。
2)交通组织提升规划
借鉴先进城市和地区的商业区步行、公共交通及停车管理的模式,提出商圈步行系统完善、公共交通优化、公共停车场布局、交通组织优化方案。
3)地下商业步行通道控制规划
根据交通组织步行系统规划要求,结合已有及在建项目的地下空间方案,构建网络化的地下步行通道,并提出地下通道控制与管理要求。
04 现状情况分析
1)可开发和可改造用地有限。
2)定位为市级商圈,但现状以服务本地人为主,不具备区域影响力。
3)业态以零售为主,缺少体验式业态,难以吸引消费人群及延长消费时间。
4)运营上缺乏旅游经济考量,缺少旅游景点设置,缺乏商圈文化特色。
5)缺乏统一的运营、管理,各自为政,凝聚力不足。
6)形象及宣传:商圈标识系统缺乏整体设计和有效指引,形象不鲜明,特色宣传不足,对消费者有效的吸引力不足。
7)建筑景观:缺乏标志性建筑、公共环境品质不佳、公共景观缺乏设计。
8)交通环境:各种交通方式并存,但相互接驳不佳,换乘不便,交通与商业单体之间衔接不佳,缺乏为商圈购物人群考量的交通环境。
9)地下空间:地下商业空间开发相对独立,缺乏系统。
商圈整体形象及宣传现状图
05 外环境提升策划
6.1 商圈发展目标及定位
规划定位
充分利用便利的公共交通体系、丰富的酒店资源、多层次的购物体验,形成服务外地人群为主的中高端综合性体验式购物商圈。
规划目标
打造集休闲购物、餐饮、娱乐、社交、景观、住宿六位一体的综合式购物方式,以商业综合体、商业街、酒店、餐饮空间为基础,充分利用商业综合体的外部空间环境,营造一个户内、外空间完美结合的新型商业圈,开创厦门首个“非MALL”模式休闲娱乐生活领跑者。
商业业态
购物中心、大型百货、精品广场、名品折扣店、文化创意产业、高星级商务酒店、餐饮、美发沙龙、纤体、时尚沙龙、娱乐及若干条各具特色的休闲商业街。
目标市场
周边区域(“2小时生活圈”为主)中高端消费群体,游客和在厦投资、生活商人等。
6.2 规划结构
一心两翼,一横一纵,一棋盘。
一心:火车站商业中心;
两翼:左翼公交枢纽节点;右翼莲坂富山节点;
一横:禾祥东路商业街;
一纵:湖滨东路商业街;
一棋盘(三横五纵):三横具体指湖光路、湖滨南路、厦禾路;五纵具体指湖滨中路、后埭溪路、金榜路、凤屿路、湖明路。
商圈规划结构
6.3 规划业态及布局
创新业态
国际化旗舰娱乐项目植入,营造休闲娱乐的峰值体验,通过国际知名休闲餐饮娱乐品牌项目的引进,以点带面发展,形成具有文化魅力的一流商圈。
鼓励发展业态
品牌夜店、酒吧,俱乐部、品牌游乐项目;品牌餐饮、精品茶艺馆、咖啡馆、家庭旅馆;文创艺术品制作过程现场演绎销售、艺术成品展示销售、传统手工艺精品专门店、古董二手市场;影视放送场馆、剧场、演艺场馆;书店、书院、私人图书馆、音像、文化传媒办公等。
6.3 商圈建筑空间提升:商业骑楼的建设
商业街道连续性控制
强调街道的连续性,核心商业街道-禾祥东路建议改造提升后连续性达到80%,湖滨中路、湖滨东路、福津商业大街、湖明路街道连续性应达到70%,其他街道有条件改造提升后应达到60%。
6.4 商业街道提升:街道景观设施提升指引
1)混合性道路,道路空间满足机动车和步行交通需求,并且满足休闲生活用途;
2)建议沿街休闲商业店铺利用建筑退线空间布置室外商业餐饮空间,退线和人行道铺面均作为沿街商业的延伸空间,建议人行道绿化具有连续性;
3)商业空间必须与街道保持通透的联系,不建议设置1米以上高度的树篱和墙、或停车场;
4)建议采用树形良好,兼顾特色,并且有一定耐湿能力的行道树;
5)鼓励采用透水铺装材料,建议在人行道边界,落客区,交叉口等采用特殊铺装明确空间;
6)建议选取街道灯具兼顾车道和人行道照明要求;
7)建立鼓励机动车减速行驶, 以便行人过街灵活使用街道两侧设施;
8)建议自行车和人行道提供舒适荫凉,以鼓励城市街道生活,
9)建议行道树靠红线设置,以保障空间相对完整,以及人行道铺面设置盲道等用途;要求提供无障碍设计。
街道布局示意图
6.5 公共休憩空间提升指引
针对存在问题的空间进行提升,推进规划拟建的公共开放空间。
商圈外部公共休憩空间提升示意图
6.6 绿化提升指引
加强广场和街头绿地大型乔木种植;提升商业街区的道路绿化质量,强调树形美观、遮荫,根据街道主题选择不同树种营造富于特色的景观街道,并有效串接各开敞空间,保证绿量的连续性。
1)选择树种应冠大荫浓,主干挺直,树形整齐,分支点在2.5米以上。
2)选择耐践踏、瘠薄土壤、抗污染、耐修剪、生长速度快或中等的树种。在有雨洪净化种植的情况下选择耐水湿树种。
3)优先选择乡土树种,生态效益结合经济效益。
4)在生境允许条件下,优先选择体现厦门特色的树种。
5)避免选择根系发展会破坏街道铺面或损坏下埋管道的树种。建议利用不同等级,走向的街道中不同种类的行道树对比,达到增强区域特型和街道之间可识别性的目的。
6.7 户外商业广告效果提升指引
1)为了形成统一的城市风貌,和谐的街道景观,各类标识及广告也是需要控制提升的要素,在设置时应注意:
2)广告的样式应与建筑物的整体风格保持一致;
3)禁止在屋顶或者屋顶檐口以上设置广告牌以创造连续的建筑物天际线;
4)建议使用简单、直接、易读并且能展现独特主题的广告标识;广告的构成元素、尺度大小应与建筑的立面相协调。
6.8 商圈改造相关政策建议
1)旧厂房改造方向
为创意产业服务的办公室、商铺等为主,旅馆、博物馆、体育馆为辅。更多的旧厂房改造不拘于一种形式,而是多种形式相结合,有办公文化馆店、体育休闲,展览馆等。既满足办公功能同时具备旅游休闲功能。旧厂房、仓库改造成商业,发展商业、文创产业,对于工业建筑遗产的保护、再利用和对历史文化、工业文明的延续有重要意义。
2)吸引核心人群
3)核心经营主题
4)各业态经营意向
休闲餐饮、零售类
临近广场、步行道的1-2层厂房改建;形成连续的商业界面;
酒店类
通常选在相对僻静的场所;多为小型的独栋建筑改建而成;
文化娱乐类
规模较大、层高更高的大型车间,通常被改造成剧场或展示的空间;内部功能弹性化,可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途。
创意办公
通常由3层以上的厂房改建而成;内部空间比较灵活,可根据企业需要进行划分;主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室。
开放(展示)空间
围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间;经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览,吸引人群集聚。
06 交通组织提升规划
7.1 步行提升方案
串联火车站、轨道站、BRT站等主要公共交通枢纽;串联文灶、火车站、莲坂等主要商圈;健身、商业、休闲步道并存;地下、地面、高架相结合,步行空间立体化。
步行系统规划图
厦禾路高架步道规划图:轨道文灶站-厦禾路-厦门火车站-莲坂-明发商业广场
湖东地下步道规划图:湖滨东路轨道站-华润地块内-湖东社区-罗宾森-中闽百汇-火车站北广场。
火车站北广场与BRT站点高架步行廊道方案
7.2 公交结构及线路优化
1)依托轨道站点及常规公交枢纽,调整常规公交运营模式,建立换乘理念。优化整合与轨道1号线重复系数高的公交线路。
轨道1号线及BRT线路情况
2)完善片区公交场站,增设循环巴士串接区内商圈。
公交场站布局规划
7.3 公共停车场完善规划
完善公共停车场,优化停车政策,强化执法力度。
公共停车场布局规划
7.4 路网加密规划
厦门火车站片区现状路网密度约8km/km2,而香港中环片区路网密度则高达20km/Km2。规划要求结合综合开发地块,加密片区支路,以增强路网连通度和商业渗透性。
7.5 交通组织优化
配合火车站南广场的建成,优化调整片区交通组织方案。
07 地下商业步行通道控制规划
通过地下空间梳理改造,有条件形成贯通湖滨东路站至火车站并连接周边商业的地下步行通道。
1)近期利用中闽百汇商场与罗宾森广场衔接,远期预留火车站地铁站厅与罗宾森一期商场的地下通道;
2)调整罗宾森广场一期地下一层部分商业布局和二期地下一层部分停车位布局,打通穿越罗宾森一期商业区和二期住宅停车区的步行通道,并北接湖东社区项目;
3)湖东社区综合服务配套项目地下一层规划南北向步行通道;
4)华润万象城设置南北向地下通道,对接湖滨东路站厅及湖东社区项目;n预留火车站地铁站厅和北广场与世界贸易中心的地下通道;
5)火车站东侧利用公共停车场打通地下通道与火车站地铁站和梧村汽车站衔接,并结合考虑24小时过街通道的设置。
6)“两站一区间”形成完善的地下步行系统。
7)延长湖滨东路站北侧地下通道至湖光路口。n依托BRT站点,构建地上二层步行道。
地下步行通道规划总平面图
08 规划特色
1)从系统研究到具体实施的多层次规划
规划从区域角度系统分析研究商圈提升思路,以此为指导针对近期实施项目、地下商业通道提出具体实施对策和控制要求,保证提升规划的可实施性。
2)分专业的深化研究与统一的平台协调
以商圈提升为统一的规划平台,分别从外环境、交通组织及地下空间三个方面进行深化研究,各专业相互衔接,统筹协调,保证提升规划的全面性。
3)存量规划方法探索与试验
以存量用地再开发及建筑功能变更为突破口,对商圈的工业厂房及现状建筑改造方式及机制体制进行探索与研究,寻求适应于厦门成熟地区存量开发与业态提升的新思路。
09 设施效果
1)商圈公共空间环境优化
火车站站前广场改造前后
2)火车站地下商业通道建设
3)火车站地上步行系统建设
4)存量用地收储
原自行车厂用地提升改造为厦门华润万象城。
【资料来源:厦门市城市规划设计研究院】