王晶 | 规划研究所
南京是江苏省省会,也是长三角地区的重要枢纽城市,在我国特大城市中具有一定的代表性,对其中心区的研究具有一定的类型意义。同时南京是传统外延式扩展城市,其中心区新街口地区位于南京市几何中心,城市纵横主干道在这里十字交汇,也是南京市商业、商务、文化、娱乐等功能集中的核心地区,而南京的新中心——河西CBD则代表了另一种现代中心区的发展范式:这两种差异化的中心区发展模式是我国当下最常见的发展模式,各有利弊,对这两者的研究,对于把握我国大中城市发展状态,增加中心区辐射力度,合理规划引导中心区建设,都有着普遍的现实意义。
在笔者看来,新街口和河西代表了两种不同的中心区发展模式——
(1)发展时间上,新街口作为南京老城的地理中心,历史悠久,成为中心商业区也有近80年。河西作为几乎全新建设的中心区,发展历史仅为10余年。
(2)业态上,新街口在历史发展历程中形成并保留了丰富的多样性,写字楼、商场、综合体、沿街商业、底层商业、街巷商业和地下商业等业态多元,功能混合,同时发展空间紧凑、折叠,主要集聚在以“孙中山像”为中心的1平方公里的“小四环”。河西地区采取按地块出让、整体开发的模式,业态以综合体和大型公共设施为主,较为单一。
(3)建筑风貌及肌理上,新街口地区保留了历时性的多样建筑单体与风貌,较为混搭;河西地区则基本为现代主义建筑风格。
(4)尺度上,新街口保留了较多的步行空间,地下空间等等。尺度适宜步行且步行环境较好。河西地区普遍尺度较大,步行环境和设施较为缺乏,且步行体验差,适合机动车交通。
新街口与河西地区现状用地与规划用地对比(规划来源:南京市总体规划)
现行总体规划中心体系规划及建设实施情况
现行总体规划确定形成城市中心—副中心—新市区中心—新城(地区)中心及若干个居住区中心组成的公共活动中心体系。城市中心为新街口中心区,是都市发展区的核心,是南京都市圈乃至更大范围的区域中心。副中心为河西中心区,以体育中心、文化中心、科技信息及金融商贸设施等构成,和市中心区共同承担对外辐射、对内服务的功能。新市区是接受主城功能扩散和新增城市功能的先行区,是与主城共同承担区域中心职能的区域副中心。新城(地区)中心则以服务该新城(地区)为主。
现行总体规划实施以来,新街口城市中心功能不断完善,是南京发挥区域辐射功能的主中心,河西中心区建设加快,已经初具规模,综合服务功能正在逐步形成,主城内的地区中心建设也逐步加快,主城公共服务水平正在迅速提升。新市区和新城中心相对滞后,尤其是东山新市区中心由于发展空间的限制,新市区中心建设滞后,难以缓解对主城的依赖压力。
未来的南京城市中心体系布局
根据相关中心区理论,南京中心体系生长已经经过了由集中到分散的过程,未来需要向有机集中方向发展。随着南部新城的崛起,南京未来最合理的中心体系结构仍然是“1+3”,但1不是新街口一个单中心,而是由新街口、河西中心区和南部新城核心区所共同组成的一个“铁三角”。分工上,新街口仍然是主要的商业中心,是中心区的1.0版本,以面向市民的消费需求和公共中心为主;河西中心区则作为金融和商务中心,满足南京作为国家中心城市的“财富”中心职能和高等级公共服务中心为主,是中心区的2.0版本;南部新城中心区作为现状一个规模等级稍小的中心区,将借助高铁站的核心资源探索区域发展、生态发展和智慧发展模式的未来发展模式,作为南京探索中心区3.0版本的示范区。此外,东山、仙林和江北将作为3个特色化的次级中心承担类似东京都市圈“业务核”城市的职能,以某一专业功能为核心延展其他中心职能,也作为“潜力”的中心区培育。例如,如果江北新区建设顺利,江北中心区也可能提升能级,加入“铁三角”的分工序列。
从实际发展绩效看,新街口和河西是中心体系中两个较为成熟的中心,并且已经完成了增量发展,进入品质提升乃至“再开发”阶段,因此笔者基于上述中心体系构想,提出对于这两大中心区的规划建议。
新街口地区的历史传统和多样性值得保留和尊重并应该成为新街口未来的特色,因此将新街口地区定位为“南京核心商业区,Daily-life(日常生活性)城市中央公共区(CPD,central public center)”。随着河西地区CBD的日渐成熟,未来新街口地区的商务功能也会逐渐外迁,进而成为一个纯粹的以商业为主、为市民日常活动和消费服务的城市中央公共区、国内一流的商贸中心区和国内外知名的城市商圈。
新街口是南京市传统的商业中心,也是商业,目前新街口的开发强度已经较高,进一步挖潜的可能性不大,交通压力也制约了新街口的进一步发展。因此未来新街口中心的潜力在于“做加法”,即充分利用现状基础,加快地下空间的整合利用,加强环境建设,进一步改善交通条件,重点进行提档升级。比如:(1)设计本类日常生活公共空间中的活动设施、艺术小品、引导指示等细节都应该涉及到多元的文化。(2)考虑到国际人士的活动需求,布置室外咖啡座、教堂、艺术家露天创作、街头表演空间等。(3)daily-life公共空间也是向游人展示本地特色的良好平台,规划一些突出表现本地历史文化特色的公共空间,同时本地居民在其中的活动也是本地文化的一个因素。
发展思路:适应区域中心城市综合服务功能的要求,重点发展辐射区域的大型商贸设施。同时,满足服务南京市域的要求,完善零售、百货、餐饮、娱乐等商业服务功能和金融、商务办公等生产服务功能。
产业选择:提升百货零售业、餐饮业和娱乐业等传统优势产业;发展商务办公、金融业、文化旅游、都市旅游等新兴现代服务业。
业态引导:鼓励设置按HOPSCA原则(居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等功能复合)布局的商业街、市区购物中心、高档百货店、精品专卖店和专业店;适度社区行生活服务网点。
发展策略:零售业在现有基础上注重品质提升,实现零售高端化;发展商业、商务、金融、文化休闲服务设施,实现商贸功能多元化;扩大公共开敞空间,提高环境品质,改善步行和其它交通条件;整合地下地上空间,使地下空间连通各类设施。
河西新城区是与南京老城距离最近的大规模新建地区,近年来的快速发展对于疏散主城人口与高层建筑发挥了重要作用。目前河西北部已基本发展成熟,河西中部地区的建设发展框架已经全面拉开,河西CBD略显雏形、初具规模,但生活性公共服务设施的配套建设相对滞后。河西南部地区具有较为优越的建设发展条件,也是主城范围内未来能够成片开发建设的重点区域之一,对于南京沿江上游地区的发展带动具有重要意义。
基于当前的发展基础,河西新城区未来要加快中部地区公共服务设施的建设,提升综合服务水平,增强生产性和生活性的服务功能,引导商务办公、金融保险等现代服务业的快速集聚,吸引更多的居住人口。加快基础设施向河西南部地区延伸,创建更为有利的发展条件,有序推进南部地区的开发建设,注重南部地区与中、北部地区的发展联系、功能分工和设施共享。
因此,未来河西应当建设成为现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区和现代化新南京的标志区。形成以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心功能,居住与就业相协调的中高档居住区功能和以滨江风貌和绿色生态为特色的主城西部休闲游览功能。
发展思路:打造南京“财富中心”和现代公共中心,以高端生产者服务业(APS)和大型公共建筑为核心功能,体现南京国家中心城市和世界城市职能。
产业选择:商务办公类,发展现代金融业,包括银行、保险、证券、信托、基金,及其衍生的法律、会计、咨询、担保、审计、信息服务业等产业。商业发展以精品高档百货商场、大型Shopping Mall和专业店、品牌店,以及国内知名品牌的旗舰店、连锁店,营造特色商业街为主。文化娱乐以酒吧、茶社、咖啡厅、艺术展厅等为主。注重发展旅游服务业和会展博览业。
业态引导:鼓励设置Shopping Mall、社区与市区购物中心、大型综合超市、高档百货店、专卖店;鼓励地块商业功能与公共性功能的叠合(如城市开敞空间的预控、公共性功能的植入等)。
发展策略:建设与培育相结合。建设高档次、多功能的综合商业中心,促进商业功能相对集中发展;培育商务中心,发挥区域辐射和为本地区服务作用功能;充分利用轨道交站点枢纽站进行TOD模式的社区中心与地下空间开发。
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