据统计,英格兰和威尔士大约有2400万套住宅,其中75万以上均为空房,无人使用。这其中有很多原因。其一是政府规划部门选错了地,将房子建在不适宜居住的地方。其二是政府的新开发项目(新建道路、片区改造等),导致某一片区房地产市场不平衡,有些住宅生来注定被“废弃”。
但市场上仍然是需大于供。这个需求而得不到满足的群体,包括低收入者,受过较大创伤而无家可归的人们,以及将面临无家可归窘境的人群(服刑者)等。他们无力负担高昂的价格,也被政府机构有意无意地忽视。
“自助型住宅”(Self-help Housing)便是面对这种状况提出的改善方案:对当地社会特殊群体,以及那些“前途未卜”等待被“处决”或再开发的空房子,进行地域性和时间性的匹配,以改善英国糟糕的房地产市场。
“自助”不同于“自建”。“自建”是从零开始,建一个永久性的住宅,而“自助”则强调在已有废弃的住宅基础上进行修复,并重新赋予住宅功能。参与整修空房的人,即最终入住者,有单身汉,也有夫妻,有年轻人,也有难民等。
在建筑和社会住房基金会(Building and Social Housing Foundation)的联合帮助下,“自助型住宅”在英国各地如火如荼进行。其中,最成功的案例是位于英国北部利兹市的“Canopy 住宅项目”以及赫尔市的“Giroscope项目”,二者在今年3月赢得了由建筑和社会住房基金会创设的著名的“世界人居奖”(World Habitat Awards)。
Canopy和Giroscope是英国“自助型住宅”运动的先驱。Giroscope于1985年创建于赫尔市,Canopy则稍晚,1998年在利兹市创立。近年来,两者以势如破竹的冲劲,获得显著发展。二者共同对这一自助模型进行了完善,极大鼓舞了英国其他仍在观望的相关机构。目前,英国的100多个相关机构都在使用他们创建的“自助住房”模型。
项目创建背景
Canopy和Giroscope这两个机构的工作范围,均在城市中较小的贫困区,并都是英国北部的城市——利兹市和赫尔市。这两个区域均在全英最贫困区域的清单中。贫困区街道两侧均是建于19世纪小而旧的联排住宅,由私人地主所有。
最贫穷的地区,情况有多差?联排住宅不仅管理糟糕,租户转手率也相当高。由政府提出的“住房市场改造区”(Housing Market Renewal Area)项目,旨在更新贫困区的大面积住宅。但实际上,居民响应了政府号召,把房子空了出来,但政府却未实行拆迁。这直接导致,在2007年,即项目实行五年以后,赫尔市出现了大片废弃住宅,直接造成存留社区的不安定、不安全的生活。街道破败,空无一人。
未改造的废弃住宅(图片来源:http://www.canopyhousingproject.org/)
这两个典型贫困区对廉价住房有较高的需求量,一直供不应求。政府又对住房补贴(租金)政策进行了调整,针对市场上每年增长的租金,政府会根据涨幅给租户提供一定差价补贴,但后来这个政策被取消了。这对低收入者来说无疑雪上加霜。
另外,一项由Crisis和Joseph Rowntree基金会共同发布的研究表明,“在2015年,即将或已成为流浪者的人数正急速上升。”英国无家可归的群体与日俱增,低收入群体也在不断扩大:各种各样的移民,在区域居住不到两年的人们,被指控过刑事犯罪的人们,违反过租赁条约的前租户,以及银行信用有问题的人们等。
不同的运作模式
简单说,“自助住宅”的理念是,通过将空房子“变废为宝”,将它们提供给特殊弱势群体,而在“变废为宝”的住宅更新改造过程中,主力工人就是那些社会特殊群体。
两个项目都十分成功,但运作模式却不尽相同。Giroscope侧重于利用废弃住宅的价格优势,进行房产购买;Canopy则主要依靠政府出租的空房来运作。运作方式之所以不同,很大程度上是由当地房地产市场决定的。尽管近几年市场价格有所增长,赫尔市的房价依然可以说是全英最低,因此Giroscope能够以每套低于5万英镑的价格进行地产交易。而利兹的房价虽然低于英国房价的平均水平,但也相对较高。在这种情况下,Canopy只能通过从住房管理机构和住房协会等政府相关部门进行长期租赁的方式,来获取其大多数住房。
因此,Giroscope最显著的特点之一是,发展了一套有特色的可持续更新的方法(Sustainable Method of Regeneration):廉价购买房产—志愿者整修—出租房屋—再购买房产。Canopy在2013年以后,也有能力购买部分房产,但其更善于将人们团结到一起,改变他们的生活,挖掘每个个体、每个团队,以及每个社区的潜力。
如何获取资金?
运作模式不同,决定了两个项目的资金获取渠道也不同。但相同的是,经过激烈竞争和严格评选,两个项目均成功申请到“政府空房住宅社区基金”(Government’s Empty Homes Community Grants)。英国政府于2011年引进“政府空房住宅社区基金”,主要为鼓励人们通过自助改造住房的方式重新使用空房。截止2015年项目结束时,共筹集到490万英镑的资金,分发给110个相关组织,使1759个空房恢复使用。其中包括Canopy和Giroscope项目。
Giroscope最初由一群刚毕业的失业大学生创建。他们厌倦了一味租赁破旧简陋的私人住宅,决定利用这类房子的价格优势,把它们买下来。他们用银行自动转账系统(giros)以及借来的存款,成功购买了第一套房产。买房之后,他们建立了一个工人合作组织,按照自己的意愿进行修葺,最终将空房间转租给其他无业者。这样赚到钱后,一连几年,他们设法东拼西凑出更多钱,又买了几栋房子来更新,同时吸引更多建筑技工加入。
Giroscope有其房屋的所有权,所以,项目起初必须进行适量贷款。随着项目开展得越来越好,循环性的租金成为其主要运营资金来源。渐渐地,贷款被还清,房屋储备越来越多,而且余下资金每年都会在开放的住房市场购买一小部分空房。Giroscope将其所有的房屋存量作为它的资产净值,从而抵押到额外的房产。Giroscope房产量显著增加,并提供给社会机构和一些小型的公司做办公楼使用。此外,“政府空房住宅社区基金”的投标成功,为他们争取到95.4万英镑的资金。这笔资金帮助Giroscope在2012年7月到2015年3月间购买并用自己的团队更新了48个空房住宅,房产存量提升了近两倍。
Canopy同Giroscope一样,资金来源主要是其日常的可循环租金。2013年以前,Canopy没有其房屋的所有权。利兹市政府以一定的优惠价格将很多待处理的住房直接租给Canopy,当然,这些住房大多严重破损。2013年后,在“政府空房住宅社区基金”的帮助下,Canopy也买了属于自己的14套空房。这14套房子成为其首要资产,以维持其长远运作,使其脱离利兹市议会成为独立的机构。现在,Canopy的年租金额可达60万英镑左右,同时也有一定慈善基金来源,维持其正常运行。
需要注意的是,虽然慈善机构数量不算少,但需要资助的机构和组织却多得数不过来。所以,挑选合适的慈善机构很重要,否则基金申请书便会石沉大海。Canopy和Giroscope通常会对当地的慈善机构业务水平进行全面分析,提交申请给那些业务量和资金存量一般,但极可能对其感兴趣的慈善组织。这样可以节约漫长的等待时间,保证改造得以正常进行。
此外,众筹活动也是两个项目非常有效的筹集资金方式。当地的区域发展机构或商业机构,会提供许多相关信息,两个机构会挑选其中具有较大筹集资金可能性的,同其进行协商。成功的话,双方会共同举办活动。常见的合作公司有:社区发展经济协会(Community Development Finance Association)、乐透(Big Lottery),等等。
购买房产的资金搞定了,还要考虑改造费用。其花销主要用于两方面:给工人的工资和房屋维护费。对前者,“自助住房”模型独特的志愿者团队使其花销达到最低,后面我们会详细讲到这点。后者则主要从循环运作模式所产生的租金收入来获取。机构需要提前做好精细的财政预算。以下是比较典型的预算(单位:英镑):
两个公寓(一栋住宅)的使用年限:5年(260周);
5年租金总收入 = 260*2*£40(每个公寓周租金)= £20,800;
总公寓维持费 = £10(每个公寓每周)*2*260 = £5,200;
公寓没人使用时的开销(死账,按每年四周来计算)= £320/每年*5 = £1,600;
房屋更新可用资金 = £20,800 —(£5,200 + £1,600)= £14,000
计算后,项目机构便可以衡量,是否需要提前从银行等相关机构贷款,或向慈善机构提出资金申请。
还有一个省钱妙计,是在循环材料上。团队争取采用那些廉价甚至免费的可回收材料。英国有一个叫做“CRASH”的组织,专门为针对无家可归群体的这些机构提供材料和技术上的帮助。例如,青年招待所、老人日托、夜间收容所、培训中心、移动住宅等。这个组织运用自身的技术、产品以及同建筑行业的良好合作关系来提升其服务质量。
义工计划与租户
“自助住房”取得巨大成功的原因之一,是与众不同的义工计划。“自助住房”的最根本目的是,为有住房需求的社会特殊群体提供廉价住宅。他们大多数要么是在租房市场中找不到合适的房子,要么是没有社会住房福利。外来打工者、年轻人、有过相关前科者、单位不提供住宿的低收入工人、弱势和边缘群体等,都是主要的无家可归人群。将二者进行匹配,令义工在改造更新的过程中得到技能的学习和锻炼,还可增强社区融合性。
志愿活动和工作实习是志愿者们受训的主要途径。培训在传授相关经验的同时,还鼓励并支持他们自己动手。机构中存在一个特殊的工人合作团队——建筑技师指导团队(Building Skills Supervisors)。在具体项目中,该团队会教给义工各种各样全面的建造技巧:拆卸拆除,砌砖,抹灰泥,基础管道工程和电路,细木工,刷漆,装修,铺地毯等等。同时,还有一个叫做“支持工人”(Support Worker)的团队,专门负责对义工的技术发展进行总体规划,帮助每个志愿者找到适合他们的技能强项,记录其工作中的点点滴滴,帮助其申请新的工作或长期培训。
项目打破了“无经验—无工作—无经验”的恶性循环,因为受训者可获取正规建筑相关证书,只要他们所工作的项目与当地成人教育机构的课程相符。可获得的证书有:NVQs(国家职业证),City & Guilds(一个城市协会机构所颁证书),Construction Skills(施工技能证)。为激发志愿者的潜能,项目规定受训者在获得二级国家职业证(NVQs Level 2)前,只能拿到最基本的工资。获得二级国家职业证以后,志愿者们基本能在无需指导的前提下完成大部分工作,也可以带一些新人。80%以上的参与者都从项目中获得了技能和帮助。
“自助住房”的志愿者团队,男女老少,各施所长(图片来源:http://www.giroscope.org.uk/)
这些人为什么想加入义工团队?一些人想克服困难,挑战自己,找到生活的精神目标;另一些人是刚戒掉毒瘾和酒瘾,想通过转移注意力的方式来控制保持;还有一些人正在克服身体和精神疾病;又或刚刚出狱,无处可去。Canopy和Giroscope的一视同仁赋予了他们生活的希望。而许多机构组织根本不会理睬,甚至排斥这些群体。
在整个改造过程中,绝大部分志愿者重拾了自信和自尊。2014年,在140个志愿者中,34个人重新找到了工作,这充分证明了“自助住房”方案是一个双赢的活动。志愿者们真正参与到自己未来新房的改造中,一心一意地将它们装饰成自己理想的模样。2015年,Giroscope的志愿者团队工作被英国政府所认可,并获得“志愿服务女王奖(Queen’s Award for Voluntary Service)”及“志愿者群体英帝国勋章(MBE for voluntary groups)”。
房屋改造前后对比(图片来源:https://www.bshf.org/world-habitat-awards/winners-and-finalists/self-help-housing-in-the-north-of-england/)
房屋更新以后,志愿者们成为租户。大多数情况下,这两个组织会接收当地政府安排的一部分租户,但作为独立的组织,他们也有自己的出租政策。随着改造项目增加,租户中包含那些无权享有当地政府住房机构帮助的人,并且之后也成为志愿者。Canopy机构对这种关系进行了明确规定:新租户必须至少进行8天的志愿工作,来帮助修复和改造他们可能的“新家”。
Canopy的志愿者在工作。12年来,Canopy已培训了超过500名志愿者,2014年,Canopy的义工团队有80个人,每天平均6个人工作在两个项目中。(图片来源:http://www.canopyhousingproject.org/)
完善的租户条款能保证租户想住多久就住多久,前提是他们严格遵守租户守则。这两个机构是独立于政府的,所以可设置自己的租金水平,不必与政府同步,这样能满足更多的群体需求。租期如果较长,租金可能有变化,这与租户对改造后房屋的维护情况及房屋自身状况密切相关。无论如何,机构都会尽其最大努力保证廉价的租金(显著低于市场平均水平)和高性价比的改造房。必要时,考虑到租户情况的特殊性,租金可以做出针对某个租户的适度调整。租户既不需付抵押金,也不需预付租金及额外的安家费。
社会影响
2/3以上的工作人员以前是本地志愿者。从这个角度说,“自助”的概念不仅体现在社会群体个体上,同样被应用于社区层面。在给无家可归人群提供帮助的过程中,两个机构做了很多相关公共演讲,强调社会问题带来的严重后果,从而引起社会重视。
“自助住房”项目还有助于激活社区。可负担的租金使得租户可以安家落户,建立较强的社区安全感和归属感。社区将不同种族和文化的弱势鼓励群体结合起来,让他们彼此认识,一起融入社会生活。
在赫尔市,一些小的“庭院”(12个左右住宅围合而成的小街道)在Giroscope的帮助下已全部改造完成。街道变得不再空荡荡,结束工作后,租户们会聊天喝酒,度过一个个愉快的夜晚。
Giroscope现如今拥有超过80处房产,其中包括当地商店、素食咖啡店、小型企业等。2015年,Giroscope的一个项目是将一个较大的维多利亚式住宅转换成办公和培训的空间,供项目的工人和志愿者使用。这个混合空间将会对整个社区开放,同时也供其他当地组织使用,极大丰富了社区空间,使其功能配套设施更全面。
赫尔市改造完成的项目之一——联排别墅构成的小“庭院”(图片来源:https://www.bshf.org/world-habitat-awards/winners-and-finalists/self-help-housing-in-the-north-of-england/)
义工计划不仅帮助了志愿者,也间接给当地经济带来发展。志愿者们接受培训后,可顺利就业,为当地的承包商们或地产公司工作。承包商和地产公司因此可承接更多项目,带来良性循环的经济效益。
管线学徒在工作(图片来源:http://www.giroscope.org.uk/)
项目的创新
上文提到过,“自助”决定了项目的独立性,可以不依赖政府,进而免除因相关法律变化而带来的繁琐程序。这在英国是一个突破性的创新进展。同时,独立性也令机构能一直保持其创建初衷,他们可以分析政府或市场的相关指令,做出最好的决定,为弱势群体提供质量过关且廉价的住宅。
简单来说,如果没有这种独立性,那么Giroscope不可避免地,要加入政府所提出的“住房市场更新区”项目中。
房屋购买力决定其志愿者团队的规模。因此,住房存量增长率的波动会给项目造成一系列问题。Giroscope2013年创建了新的完全独资公司,这意味着,在项目运作不变的前提下,Giroscope如今也能承接其他公司的建筑工程项目。如此一来,机构收入将提高,而且,已有住房改造完成后,工人们也可为其他项目工作,保证其持续就业。
项目创新还体现在可持续运行上。主要是两方面:环境的可持续性和商业运作的循环性。
在环境方面,同盖新房相比,空房改造很大程度上减小了能源消耗。2008年“建筑和社会住房基金会”一项名为“旧砖,新窍门(New tricks with Old Bricks)”的研究指出,与盖新房相比,每个改造更新的空房可节约35吨的二氧化碳排放量。不仅如此,因无需进行房屋拆迁的废弃物处理,它还节约了废弃房屋拆迁要消耗的能源。
同“CRASH”的合作也显著提高了改造住房能耗效率。改良涉及采用隔热材料(实心墙,阁楼和地板)、双层玻璃窗户以及高性能锅炉等,减少了燃料消费成本和二氧化碳的排放。
改造后房屋内部地板,阁楼(图片来源:www.canopyhousingproject.org)
Canopy同利兹市议会合作改造整修了三栋住房,作为环境可持续性住房的样本。其中,两栋房子达到了“被动式节能屋”的标准(Passivhaus Standard),具有超隔热性。
商业模式的可持续性体现在,通过缜密的财政预算和适度消费,获取的租金被用于项目运转所需的全部核心花销。Giroscope拥有的资产较大,与其公司规模相符,使其可在没有补助金的条件下,收入以稳定的增长率缓慢增长。而Canopy通过非常有效的众筹资金实现其增长。当两个机构获取一定的财政补贴时,依然可以有效调整其资金增长规模,使其稳定发展。
目前,两个项目正在为新的目标奋斗。Giroscope希望将其项目扩展到空地,或被忽视的区域。Canopy也有将其项目延伸至利兹市另两个区的目标。Canopy和Giroscope支持自助住房的活动,以及与政府沟通获得额外资金支持的行为,在英国部分地区形成了网络体系。“政府空房住宅社区基金”项目见证了“自助住房”模型的迅速发展。近年来,全英相关组织从30个增长到超过100个。
总的来说,“自助住房”方案是个非常优秀的住房更新项目。通过“收集”空房以及废弃房屋,强调居民参与,将社区居民和自己的“新房”或社区设施紧密结合起来,进行房屋更新改造。在社区复苏的同时,既帮助社会弱势群体,令他们成为“有房一族”,又给他们提供的新的工作机会,间接带动这个区域经济发展。因此,这个案例值得思考:在城市更新的进程中,成功的项目是,将有限的资源整合起来,以尽可能小的代价取得尽可能多的效益。
“世界人居奖”这样评价“自助住房”模型:“这是一个令人激动的项目。它不仅改变了社区空房的窘境,将其改造恢复成宜居住所,同时又为被忽视的群体提供了就业机会,帮助改善社区功能和地方邻里关系,使人们的生活变得和谐融洽。”
注:“世界人居奖”(World Habitat Awards)成立于1985年,它是由建筑和社会住房基金会设立的(Building and Social Housing Foundation)。奖项设立的初衷是为了找到那些优秀的宜居住宅项目,并将其推广,促进其发展。这里的优秀被定义为:创新性,可持续性,以及可转让性。实际上,在奖项成立的第一年,几乎很少有人了解这个优秀住宅的评选。也因此,奖项起初仅仅打算运行三年。然而,在1987年,联合国确定将为无家可归者提供住所确定为这一年国际年的主题,“世界人居奖”作为贡献性的奖项,也开始进入更多人的视野,带来了非常积极的社会影响。于是,建筑和社会住房基金会决定将这个奖项进行下去。如今,“世界人居奖”已经设置了30余年,也在不断发展壮大。
【作者系伦敦大学学院CASA系研究生, “City+”(微信公众号“CityPlus”)成员】
参考资料:
【1】http://www.worldhabitatawards.org/winners-and-finalists/project-details.cfm?lang=00&theProjectID=D38EE679-D4AE-52C7-7049E278566D6CD5
【2】http://www.birmingham.ac.uk/generic/tsrc/documents/tsrc/reports/self-help-housing-consultation-report.pdf
【3】英国自助住房官网:http://self-help-housing.org/
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