王彬汕:这个问题说起来可能非常抽象,我通过一个例子来说明这个问题。
我们曾经接手过一个项目——某大型上市公司欲投资一个大型休闲温室项目。在日常生活中,大家所接触的温室更多是偏向于北京植物园温室的形式,但是这个项目是一个科研性质的温室。在国外,有很多温室是面向大众的,例如英国的伊甸园温室。而当时,该投资方就希望将伊甸园的模式引进国内。
首先,我们对温室项目做了一个详细分析,包括什么样的业态更适用于当前的市场。比如说,除了植物之外,像餐饮、娱乐、亲子交流等内容应当如何配比。作为上市公司,他们非常关注投资的回报。我们对比了全世界很多不同温室的业态,结合中国特征,同时将经济因素(投资效益)考虑其中,最终完成了一整套旅游产品的规划设计。
其次,在考虑经济因素的过程中,我们对这个项目先进行了详细的投资估算,其中包括了运营期间的供暖问题、水问题、人工问题等,最终我们得出结论,该项目的投资大约可控制在五亿之内,年游客量稳定在一百万时,可在八年之内收回成本。这就为项目做了一个很直接的决策。
在一开始,投资方希望将温室建立在一个垃圾焚烧场附近,认为这样很环保,可以将垃圾焚烧的余热用来加热温室空气。但是我们计算发现,通过垃圾焚烧姐解决余热所节约的经费十分有限,同时,由于项目区位、距离的问题可能会影响到客流量,所以我们建议他不一定要选那个位置上。最终投资方根据这个报告调整了温室的选址,控制了温室的造价。
所以全方位考虑怎么样才是最大的价值比,这样的项目,我觉得在投资上是比较有保证的。