高架道路是采用连续高架形式的快速路,是保证机动车交通快速、连续通行的道路系统,是城市中的汽车专用道。
如今建设城市高架道路已成为国内外城市缓解城市交通压力的重要手段。高架桥的遍布,首先提高了该地段的便利性,土地价值随外部经济性而提升;但是并没有增加人流,相反沿线商业氛围被其高架下的消极空间所阻断,带来的压抑感使人们的购物欲望下降,造成商铺的收益下降。
商业区需要的是人流与人留,在租金高昂的的市区繁华地带,如果不能有效解决人留问题,只能享受繁华背后的痛楚。
本文通过对高架桥下的商业探讨,提出积极而有效的解决建议,希望对高架下商业发展提供借鉴和参考。
上个星期晚上在西虹西路下面走了一圈,感觉高架桥沿线桥下面的沿街都特别破,就像一个小镇的水平,其实这在乌鲁木齐也不算是边缘地带,为什么商业氛围这么差,就在想是不是别的城市也这样啊?规划的时候考虑过么?
通过上网查阅发现,高架桥的出现就像是杀手,他所到之处随之出现的就是沿线商业的衰败,下面小编汇总了三个新闻报道的都市高架下商业案例:
一、大型城市综合体项目清华城
清华城是徽商集团旗下河南省清华房产有限公司在郑州启动的首个大型城市综合体项目。其中核心1号地清华城华贸中心为主推综合体项目,总建筑面积约35万㎡,自持商业部分有12万㎡。
按照项目定位,这个区域性综合体是O2O模式下商业体验的未来购物平台,会有购物、商务、休闲、居住等全方位的都市前沿生活形态。
“体验式商业会成为一个亮点,因为周边除了凯德广场以外,没有其他成熟的购物中心,而且购物中心已经向体验式商业中心转移。”清华城华贸中心营销总监刘旭说,未来,这里的购物比例仅占三分之一。
据河南商报记者了解,按照商业规律,该项目至少能辐射周围5公里范围的客群。
清华城东、南方向被两条路“合围”。但是,2013年下半年,陇海路高架开工,清华城项目南面地块面积缩水。将近两年的时间,高架桥投入运行,清华城东、南方向被中州大道和陇海路高架合围。原来可以坐西望东,现在遥望的只能是一个复杂的立体交通。
二、经营多年的某汽车4S店
据北环路某汽车4S店负责人许先生介绍,他们的4S店在北环已经快十年了,十年来从原来一条马路看遍南北坐等生意上门,到目前的主动出击,销售人员主动寻找客户。修高架给他们带来的冲击,并没有随着高架的“一桥通东西”而告终。
“原来北环没有高架的时代,买车的客户在路北没有相中的车,放眼一瞧就能看到路南边的4S店,并且过来也很方便。现在是南边看不到北边,北边也看不见南边。原来一个月卖出去上百台车跟玩似的,现在的情况你也看到了,买车的没有卖车的多。”许先生说。
三、同是一条街,两侧商业
记者走访时正值午饭档口,与快速路东侧饭店门前停车稀少不同的是,西侧饭店的停车位几乎全部被占满,门口,做车辆引导的保安忙个不停。一家大型连锁餐饮店内,顾客上座率达到了80%。
由于高架桥上下路口及桥下转弯车道设置不同,相比东侧饭店的“绕行受限”,西侧饭店的情况则要好得多。
这三个项目反映了因高架的修建带来的负面影响,但是在高架桥已成既定事实的情况下,我们不可能反对修建高架,所以如何破局称为关键。
1、提高体验意识、聚客能力
全力放大体验优势,提高商业的聚客能力,提高商业本身的凝聚力和吸引力,使消费者形成一定的忠诚度。
同时服务一定要跟上,特别是交通不便利的地方,应该向电商学习,主动送货上门。
2、打造互动社交平台
在互联网+已经深入人心的今天,传统商业更应该打造属于自己的互动社交平台。
从过去几十年的商业发展来看,新技术、新科技手段往往最先应用在商业领域,并且目前支付宝付款等一些新技术已经在商超得以应用,但这些还远远不够。
商业应该在做好定位的前提下,对目标客户进行大数据的梳理,对顾客群做一个细分,针对他们的需要开发一些APP等,从而与线上客户互动起来,这样就能够充分增强企业与客户之间的黏性,从而提高聚客能力。
3、跨界联盟
商业亦应该组成跨界联盟,更加主动地把其他的商业资源进行整合,为顾客提供更为便捷、高效、舒适的商业体验。
4、积极利用高架桥下的空间
高架桥造成商业的衰败原因是由于视觉上和流线上的阻挡,割裂了道路两边城市功能的相互沟通,所以积极利用其下空间可以拉近道路的距离,创造出一种人性化的城市公共空间,突出人的需要,人的使用,以及人的感受,利用周围的环境为市民提供有趣的观察机会。
日本东京的2k540便是一个成功的利用案例。
因为东京的城市化发展程度很高,因此对目前国内的许多都市中心具有可借鉴意义。
东京山手线秋叶原站和御徒町站高架桥下的成功之处在于其高架空间的利用能够满足区域化的商业需求也能够对传统商业起到延续的作用,并且创造出来的空间都比较符合人的环境需求。
东京?2k540AKI-OKAARTISAN,是在2010年12月开业的商业创意街,是东京最具特色的手工职人的梦工厂,整个商业街室内的改建风格用白色来统一,设计依然保留着高架桥下的氛围,地面铺置了黑色的沥青,白色的柱子使内部空间有希腊神殿的感觉,利用原有梁柱系统进行重新建设,隔出许多白色的商业“盒子”来带动这一区域的发展。
店铺商品当场定制当场制作,是一个具有很强艺术特色的创意产业聚集地。这些职人所经营的商店,为东京高架桥下带来了崭新的生命力,这不仅是商品贩售,也是一种生活提案。
2k540运营承担中心所长宫森康友接受采访时也称“利用的目的便是想把人流也引到这高架桥下,来增加这个地区的活力,其最大特点是作坊和卖店合一的店铺形式,这不仅是创造商业价值,更重要的是传达制作的理念。”
这个案例最值得学习的地方在于高架下空间的利用形式将人性化的环境思考联同高架交通设计一起进行探讨,这既是设计的成功也是思维方式的一种转变,这样的利用形式会极大的节省空间,并给人创造一种舒适的城市交流空间。
非常值得推广的一种新型思维模式。对于今后的高架应该考虑其下部空间的利用形式,从结构和功能规划等结合起来思考,其下部空间的利用弹性就有了很大的提高,对城市的积极效应也就会显现出来。
结语:
根据国外的经验,我们可以学习借鉴,但中国有自己国情,建设高架道路极大地改善了城市交通。但同时带来也不可避免的商业衰败,我们需要做的是积极应对、突破,更大的发挥高架桥优势,减少其缺点。
文章参考:《弥 “ 缝 ” 其阙 ——都市高架桥下空间的商业利用研究 》张鑫 汪琬
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图文:杨辉
新疆新土地城乡规划设计院 规划师