封面图片:北京市朝阳门地区卫星影像
图片来源:谷歌地球
编者按:“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是我国的基本国策。十分珍惜、合理利用城市核心地带的土地,更是关键。珍惜利用土地的方式,是提高开发强度。长期以来,我们把“提高开发强度”等同为“把楼盖高”,这一期城市规划者之友,作者反驳这一迷思,试图说明:只是楼高,而“占地率”低,一样无法珍惜、利用土地。
最近在研读《中华人民共和国土地管理法释义》,了解到我国的基本国策,除了计划生育以外,还有一条叫:“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”。每日在北京的大街小巷行走观察,我不禁质疑,北京有“十分珍惜、合理利用土地”吗?
对比过北京和南方大中城市就会发现,北京有一个特点,像“711”和“全家”这样的便利店特别少。究其原因,是沿街铺面本来就少。那么,北京沿街两侧都是什么呢:绿化带、围墙、停车场。
图片来源:徐南南拍摄
北京街道的规划设计,向来注重“大气堂皇”。街道宽,建筑大,而且建筑和街道之间要留很大的面积作为绿化带和停车场。2010年以来,不知为什么,忽然流行把这些绿化带都用铁栅栏围起来。与道路中央的隔离栅栏、自行车道的隔离栅栏、人行道护栏、大院的围墙一起,北京的街道上至少要有七道栅栏。于是,北京的城市公共空间,就成了栅栏的世界。
图片来源:徐南南拍摄
我一度很反感这些栅栏,觉得他们加剧了城市的混乱感。就好像去游乐场排游乐器械,即使人不多,看到排成长蛇阵的栅栏,也看着觉得冒火、怄气。现在想来,栅栏背后的故事,是城市公共空间边界的模糊。不是栅栏错了,是栅栏所围起来的空间错了。
就说这些建筑前的绿地,一本美国的城市设计理论书里介绍,这种建筑前安排大片绿地的城市设计模式,是为了营造一种“建筑犹如矗立在乡村田野上(appear to be setting on a common rural landscape)”的感觉,从20世纪40年代起在欧美城市郊区地带广泛使用。我就不能理解了:长安街、二环路,这都是北京最核心的区域,有什么必要营造“矗立在乡村田野上”的城市空间感呢?即使是想借助草坪显得很“现代”,那也是学错了师傅:学成了西方放在郊区的“现代感”。更何况,本来城市核心区就人多,为防止人进入、踩坏绿地,还加上了栅栏,更没了“乡村田野”的感觉,画虎不成。
所以说,是空间错了。建筑应当向前迈一大步,站在街道边上,现在后退出来的绿地、停车场,都是空洞、无效、浪费的空间。更重要的是,因为这些空洞的空间存在,北京市核心地带的很多地块开发强度大大降低,寸土寸金的空间被浪费了。
有人要问,那怎么会呢?高楼大厦这么多,怎么会是开发强度低呢?实际上,楼高,不一定开发强度高。表示开发强度的概念是容积率(floor area ratio),即建筑面积(floor area)比上地块面积(lot area)的值。即:
开发强度(容积率)= 建筑面积 / 地块面积
容积率越高,说明开发强度越高。这个值取决于两方面因素,一个是建筑的层数(number of floors);另一个是建筑的平均单层面积占整个地块面积的比例,后者又称占地率(lot coverage ratio)。即:
占地率 = 建筑的平均单层面积 / 地块面积
表面上看,层数越多,开发强度越大;但实际上,层数要“打一个折扣”才能成为开发强度,这个折扣值,就是占地率。也就是说:
开发强度(容积率)= 建筑层数 * 占地率
北京城市规划设计的特点就是,建筑物层数虽然多,但是占地率奇低。
举个栗子。
朝阳门外,外交部大楼,相信很多人比较熟悉。非常宏伟壮观。而实际上,外交部这块地的容积率应该在1.2左右,绝对不超过1.5。什么概念呢?就是如果把这个地块全部盖上楼,也就一两层高。只比北京旧城的胡同四合院的开发强度稍微高一点点。
图片来源:徐南南拍摄
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如图所示,外交部大楼中间是空的,有个中庭花园。我们可以粗略地算一下它的开发强度:把红色边线框住的整个地块东西向作截面,形成一条线段,有建筑的部分占整个线段的比例不超过30%。这近似是一个回字形,那么南北向有建筑的部分占整个线段的比例,也不超过30%。两个30%相乘,近似等于10%。这个10%,就是它的占地率。整个建筑,西北高,东南低,平均高度大约是10层。考虑到:
容积率(开发强度)= 层数 * 占地率
这块地的开发强度就是10*10% = 1。考虑到,还有中间的会议中心,旁边的配楼等建筑,容积率可以加0.2,但是也不超过1.2。但是要注意到,地块西侧靠近二环路有一大片绿地。当然,这片绿地不属于外交部地块范围内;但是,如果计算整个朝阳门地区的开发强度,倒不妨把它算作计算外交部地块开发强度的“分母”,这样一算。恐怕开发强度还不到1。
朝阳门地区在北京市处于什么地位?朝阳门外关厢从大清国时起就是北京重要的商贸物流中心。现在,地铁6号线和2号线的换乘站,中海油和中国石化的总部,外交部,雅宝路、悠唐广场等市级商业中心,丰联广场、泛利大厦等大型写字楼都汇聚于此。这样的地段,1到2的容积率是不是太低了?
或许有人说,外交部地块是政府机关用地,情况特殊。的确,周边几栋商业办公楼的开发强度更高,但是他们的占地率也很少有超过50%的。为什么这样?都是因为建筑必须后退,给绿地留空间。想想,北京几乎每一幅地块都在一公顷以上,让它们后退地块进深的10%,不为过吧?但是每一边都后退10%,就只剩下80%的长边长度和80%的宽边长度是可以建设的,两者相乘,轻而易举地就把占地率降到64%。可见,建筑后退对建筑占地率的侵蚀是指数级上升的!而实际上,建筑的后退要求远不止10%,因为往往在地块和街道之间,还要规划公共绿地出来。
考虑到如此低的占地率,只有提高层数,才能维持开发强度(如下图)。那么说,楼盖得高一点儿,有什么问题吗?乍一看,高楼大厦,很现代化嘛!但真正使用起来,效率就不一定高。如果有过在高层写字楼里等电梯经历,一定会同意我这一点。特别是在档次不是很高的写字楼,几十层只有两部电梯的那种。假如楼层矮一些,爬楼梯作为一种垂直交通方式,就更有可行性。前图告诉我们,因为占地率不同,
图片来源:The Language of Towns and Cities: A Visual Dictionary, Rizzoli International Publications,INC, 2010
所以,一边空放着那些用栅栏围起的草坪,让它们成为“闹市区里的无人区”,另一边让人拥挤在高层建筑里忍受“现代化的低效率”,这种舍与得,值得吗?我们真的是在“十分珍惜、合理利用土地”吗?这个问题,值得北京的规划设计者深思。
作者:徐南南,哥伦比亚大学2013届城市规划硕士
编辑:陶方飏
校对:张凤琴
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