随着我国国土空间规划体系的建立,全域、多要素、立体地看待国土空间资源的保护与利用,成为城市可持续发展和高质量发展的重要议题。本系列聚焦立体城市,探索地下与地上空间的协同发展路径,从多维空间角度,关注城市生态保护、安全韧性、功能统筹、空间治理、一体化设计、基础设施保障、技术创新、政策法规建设等多个领域。以期为国土空间资源更加高效、立体、集约利用提供有益借鉴。
《北京城市总体规划(2016年—2035年)》提出:“坚持集约发展,框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量。”当前,北京城市发展方式正从增量扩张向减量提质转变,城市发展与城乡规划逐步走进存量时代。在严控增量、抑制城市无序蔓延的背景下,城市可供建设的新增土地愈发紧张。另一方面,为了满足人民群众日益增长的物质文化需求,城市功能需求愈发丰富多元。此时,存量资源就显得尤为重要,利用好城市存量空间成为城市可持续发展的重点。
城市地下空间是重要的国土空间资源,也是存量资源的重要组成部分。北京成规模的地下空间建设始于建国初期,伴随着城市的发展,地下空间已经达到上亿平方米规模。在70年的建设中,北京地下空间存量资源具有规模大、分布广、类型多等特点,是城市更新的宝贵资源与重要载体。随着城市功能需求的不断丰富以及轨道建设的快速发展,北京地下空间存量资源迎来了新的契机,如何有效盘活这部分空间资源,补足城市功能短板,科学统筹地上地下空间发展值得深入研究。
城市存量地下空间利用是城市建设从水平扩张向垂直拓展、从增量发展向存量更新转变的重要体现。近年来,北京的地下空间利用在传统停车库、地下设备等基础上,又涌现出了众多新的案例,为地下空间存量资源的优化利用提供了思路。
“地瓜社区”项目利用小区居民楼下的闲置地下室,改造成为社区文化活动场所。项目通过空间与功能的精心设计,打造了图书馆(图1)、影院(图2)、健身房(图3)、玩具屋等多种活动空间,为周边居民创造了时尚、共享的公共客厅,受到了广泛好评。
图2(左 )地下放映厅可为个人打造专属的私人影院
图3(右)地下健身房为社区年轻人们提供新的聚会地
“美家美库”项目将闲置人防地下室改造成为社区仓储设施。人防工程有其特殊的安全要求,项目在不降低人防工程功能与保障战备需求的前提下对地下空间进行装修改造,以合理的价格为社区居民提供家庭储藏服务,使用效果良好。
类似的案例还有不少,可以看到,随着城市空间资源的日益紧张,存量地下空间资源具有重要的经济效益与社会价值,利用好这部分资源可为城市更新发展提供有效的空间保障。但需要引起注意的是,长期未用的存量地下空间也面临各种安全隐患,其改造再利用需要多方的共同努力以及相关建设、维护费用的支持。目前,北京市对存量地下空间资源的利用仍多为自下而上的探索,在实施过程中也遇到了很多问题,有必要及时总结和研究相关政策机制,明确发展思路与方向。
北京城市地下空间经历了漫长的建设时期,形成了大量地下空间存量资源。这些地下空间存量资源既是城市更新发展的重要空间载体,同时也面临着众多制约和挑战。总结来说,北京地下空间存量资源主要有以下特点:
伴随着城市的快速发展,北京地下空间已经从早期以人防地下室建设为主的初期发展阶段转变为围绕轨道交通和重点功能区的立体、网络、多元化发展阶段,地下空间占城市空间资源的比例持续上升。截至目前,北京市现状地下空间(地下室类)建设总规模已达上亿平方米级别,人均地下空间面积超过5平方米,居全国首位。
从空间区域看,北京几乎所有建成地区都会结建有普通地下室或人防地下室,但从总量分布来看,地下空间存量资源主要集中于中心城区,其规模占比超过70%(图4),且主要分布在轨道站点周边及城市重点功能区,如王府井-东单地区、中央商务区(CBD)、中关村地区、奥林匹克公园中心区等地区已形成集中连片的地下空间网络。
图4 北京市中心城区内存量地下空间资源(普通地下室类)分布图
全市近四分之一的已建成地下室目前处于闲置状态,在用的地下空间中近一半为停车库,近八成的地下空间为单一使用功能。这些尚未充分利用的地下空间存量资源具有较大的改造利用前景。
北京已建成的地下室中有相当一部分为早期人防工程,普遍存在“风、水、电”等配套设施陈旧、建筑结构有待加固等情况,这些早期工程在改造利用的同时也要注意防范安全隐患。
北京已建成的地下空间建筑面积多在1000平方米以下,尤其是早期工程面积普遍较小,且空间分割多、开间小、结构复杂,空间利用制约较大;另外,北京已建成的地下室多数无电梯接入,可达性差、空间封闭性强,增加了改造工程量。
因缺乏必要的政策支持和机制保障,地下空间存量资源再利用也面临诸多管理难题,对于谁投资、谁建设、谁使用、谁运营都缺乏明确的政策指导,导致部分清退地下室仍然空置和缺乏必要的维护。
随着北京城市建设进入存量发展时代,利用好地下空间存量资源是实现城市减量提质发展的重要途径。结合北京的实际情况,未来地下空间存量利用应关注以下几个方面:
地下空间存量资源根据其建成年代、建筑质量、设施设备、出入条件等实际情况应采取差异化的利用措施。对于建成年代在2000年之后、建筑质量较好、有电梯接入、设备配置较为齐全的地下空间,应优先进行改造利用;对于建成年代较早、改造成本高、施工难度大的地下空间,可暂作为远期利用对象;针对一些条件较差的早期地下工程,必要时还可以进行工程回填,以消除安全隐患。
居住区内的地下空间存量资源应优先补充公共服务设施短板,如便民商业、菜站、物流配送网点、社区仓储、社区文化活动场所、阅览室等,提升社区公共服务品质(图5、图6),为居民的日常活动和交往提供良好的空间载体。再利用过程中还应及时征求居民的需求意向,有针对性地补充公共服务设施类型。
图5(左) 地下自助智能化存储仓为社区居民提供便捷服务
图6(右) 地下青少年阅读基地弥补社区公共文化设施短板
地下空间具有环境稳定性、防护性强等特点,这些优势为防灾安全、数据存储、战略储备等战略性使用需求提供了有利条件,如利用地下空间设置平灾结合、平战结合的城市应急防灾避难场所、应急物资储备库、医疗救护等防灾减灾设施;随着工程技术的进步,存量地下空间可为实验室、数据中心、指挥中心、战略储备库等新型设施提供节能、稳定、环保的整体环境(图7);另外,位于公共服务与商业办公用地的地下空间存量资源,可改造为办公室、会议室等办公配套设施,为小型科创公司提供生长土壤。
图7 地下空间里建农场,可以不受天气与季节影响,充分发挥地下空间优势
互连互通是提高地下空间利用效率的关键。商务办公区、商业中心区、大型文化体育场馆等人流密集地区的存量地下空间,应鼓励与周边地区的地下连通,提高步行便捷性,保障人流快速疏散;与此同时,应加强存量地下公共空间与轨道站点的连通,提高地下空间的可达性与潜在商业价值。
(5)加强“风、水、电”设施改造,提升地下空间环境品质。
环境的舒适性是影响地下空间使用的关键。地下空间利用应着重关注“风、水、电”设施条件的改善,并根据实际使用需求采取不同的改造方式。如人员活动较频繁的地下空间应关注通风、采光、照明、上下水设备的改善,增强空气流通,通过引入自然光源或布置照明设施改善室内光线,让空间环境更加舒适(图8);仓储设施、实验室、数据中心等人员活动频率较低的地下空间应根据设备空间需求,采取有针对性的环境改善措施,发挥地下空间环境稳定性强、密闭性好等优势。
图8 运用采光井将自然光线引入地下,同时还可兼具通风与景观的作用