城市规划与发展战略
城市综合交通
公共交通与非机动化出行
活力街区、街道与城市设计
量化城市与大数据
原文/北田静男、Emy
编辑/众山小校核/Emy
文献/ 孙艺芸 排版/冯蕾
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随着地铁系统的不断加快建设,以及近期房地产市场的结构性调整,我国各级政府愈发重视TOD概念的不断实践和探索。有鉴于日本东急在TOD领域举重轻重的江湖地位,一览众山小将会为大家精选其各类案例,持续不断地引入日本东急在推动TOD发展的里程碑式成果,特别是在日本房地产不景气的几十年里,东急公司如何一如既往的不断应对,推陈出新。今天就为大家带来东急最新案例,南町田站的开发。2019年11月13日,日本最新站城一体城市综合更新改造项目,位于东京郊外町田市南部的大型TOD新开发项目南町田Grandberry Park站田园商业综合体正式开业。这一新设施的诞生主要来自于郊区的地方政府和铁路运营商的对高龄少子化带来的郊外人口下降问题的危机感。
东急设计原总建筑师/世界资源研究所中国城市发展首席顾问/北京城建设计发展集团股份有限公司副总建筑师/华东建筑设计研究总院特约研究员/北京交通大学城市轨道交通研究中心教授/日本一级注册建筑师
图二、南町田Grandberry Park站建成后内景
南町田
Grandberry Park站
更新改造开发
2019年11月13日,日本最新站城一体城市综合更新改造项目,位于东京郊外町田市南部的大型TOD新开发项目南町田Grandberry Park站田园商业综合体正式开业。这一新设施的诞生主要来自于郊区的地方政府和铁路运营商的对高龄少子化带来的郊外人口下降问题的危机感。
“南町田Grandberry Park”商业田园综合体设有234个店铺。 商业面积约为53,000平方米,其中约40%为奥特莱斯品牌直销店。开业的亮点有原坐落在港区六本木的史努比博物馆(Snoopy Museum)限时开放至2018年9月,搬至南町田站新址,并将面积扩大为原来的2倍同时增设史努比特色餐厅,于2019年12月14日正式对外开放。另外著名室外用品品牌 Mont-bell店创新设置独木舟划艇专用池塘和用于测试户外装备进行攀岩体验设施等,给人以耳目一新的全新体验,吸引了大量人气。
虽然是郊区型大型商业,但东急并没有将其定位为交通以私家车为主来消费的设施来规划,而是将其规划定位为连接东京涩谷区涩谷站和神奈川县大和市中央林干站的东急田园都市线站的TOD直接商业综合体,主要依靠公共铁道交通来场的大型设施。 从该车站的新名称就可以体现这一定位,建成后将原有站名南町田站改名为南町田Grandberry Park站。2019年11月13日开业后车站内人头攒动,商业设施内排着长队,这充分显示人们很有兴趣来此消费及该TOD项目策划的成功。
来场消费群的核心被定位为20-40多岁的家庭。 我们针对不同家庭类型策划了不同类型商业。 美食广场也适合婴儿幼儿使用,并设有大型婴儿车存放区。 并设有一个娱乐设施“NHK儿童节目角色的有趣村庄”,因为日本中央电视台NHK面向幼儿的节目在日本可谓是家喻户晓,所以这个幼儿节目动画角色娱乐设施聚集了大量育儿家庭。
开发Grandberry Park田园综合体特点是更新原有的商业设施的同时整合相邻的鹤间公园。鹤间公园新开发了运动操场,一处开放草坪空间和一个运动俱乐部。 町田市和东急通过公私合营开发了该项目,作为“ 南町田城市创新发展项目”,町田市负责城市整体公共空间和公园规划,东急负责商业设施和土地区画整理事业。
- 开发主体:南町田市?东急电铁
- 站城一体及周边商业综合体设计:东急设计
- 所在地:日本东京都町田市鹤间3丁目3-1 4-1其他
- 交通:田园都市线南町田站直接
东名高速公路横滨町田IC出口驾车1分钟
- 车站及商业设施用地面积:约83,000平方米
- 车站及商业设施建筑总面积:約151,000平方米
- 店铺面积:约53,000平方米
- 店铺数:约240店
- 停车位:约2,100台
- 开工:2017年5月9日
- 开业: 2019年11月13日
- 南町田站乘客数: 34,308人/平均每日 (2016年实测)
注:2019/11/25,东急公布南町田站前商业设施开业12天来场人数超过100万人次
2019/12/31-2020/1/3年末年始,由于南町田站综合体的开业,东急运输人数比前一年度同期增涨8.7%,在神奈川5家私营铁境内路公司运输人数增幅排行榜中排名第一(2020/1/8神奈川新闻)
图四、东急南町田Grandberry Park站建成后
日本规模最大的私营铁路公司东急集团在东京首都圈西南部运营8条线路,东急集团一直以来将街区建设作为事业的核心,由东急电铁主导,历时半个多世纪开发的东急多摩田园都市项目是很好的象征,在扩充铁路和巴士等公共交通网络的同时,不断开发各种业态的零售及休闲等丰富人们生活的设施,形成了今天东急集团的各项事业的基础。目前,东急沿线建成多个有魅力受欢迎的人气街区,东急在运营管理车站及周边设施的同时,分阶段分时期对车站及周边区域进行不断的城市更新,将沿线街区改造成为人们理想居住街区的上上之选。
图五、日本东京圈地图
地图:Copyright 国际航业—住友电工
- 面积∶492平方公里
- 人口∶542万人
东京23区人口约1335万/ 横滨市人口约360万
- 每人所得税∶全国平均的1.5倍
- 沿线消费支出规模∶ 约8兆2,669亿日元(根据东京都/横滨市/川崎市的「全家庭平均消费支出」(总务省「2018年家计调查年报」)速报数据乘以沿线17市区的「户数」(总务省「户口簿人口要览」)进行计算)
- 面积∶50平方公里
- 人口∶63万人(2017年3月统计)
历经了半个多世纪的沿线开发,位于东京西南部的东急沿线区域形成了多个人气宜居的街区,促进了高水准的铁路输送效率,带动了沿线经济的可持续化发展。无须政府补贴,东急独立承担轨道沿线开发和轨道建设费用的沿线开发模式一直被认为是成功将轨道建设产生的巨大外部经济利益内部化的最典型成功案例。
表一、2018年东京圈最想居住的街区排行榜
日本SUUMO房地产官网
以往我为大家介绍了东急结合铁路建设运营开发的低密度(多摩广场站)中密度(二子玉川站)高密度(涩谷站)开发事例。本次我介绍的是基于以往的TOD开发经验,东急最新的TOD城市更新开发的事例南町田站开发项目。该项目分为第一阶段站前奥特莱斯开发及第二阶段拆除奥特莱斯后结合站前公园更新改造的站城一体化开发。
东急南町田站是东急开发的连接涩谷站和中央林间站的东急田园都市线紧邻始发站中央林间站的一个车站,从南町田站到涩谷乘坐快车39分,慢车58分。于1976年通车,通车前一年的1975年,政府公布了南町田第一土地区画整理组合事业土地用途转变的法规,吸引了作为经济高速增长支柱的年轻家庭相继郊外来居住。1979年利用现有树林改造的车站直接城市公园"鹤间公园"开园。
图六、1976年的南町田站,车站周边没有任何配套设施。
图七、1941年国土地理院航拍南町田站周边区域照片,只有山林农田。
图八、1984年国土地理院航拍的的南町田站周边区域
1984年可见单独的东急南町田站,和站前农田(蓝线内部区域)、鹤间公园(绿线内部区域),周边住宅区等。
图九、2008年国土地理院航拍的的南町田站周边区域
2008年可见单独的东急南町田站,和站前开发第一阶段的东急奥特莱斯商业(蓝线内部区域)、开发前的鹤间公园(绿线内部区域),周边住宅区等相应设施。
第一阶段开发理念
线路开通和奥特莱斯的开业
带来的人口增长效应
1976年线路开通时车站周边居住人口约5300人,2016年的南町田站周边的居住人口约1万7000人超过建成初期的3倍。
图十、2000年第一阶段开发:GRANDBERRY奥特莱斯开业前竣工照片(改造前)
图十一、2000年第一阶段开发:GRANDBERRY奥特莱斯开业后(改造前)
2000年,南町田站第一阶段开发项目东急GRANDBERRY奥特莱斯开业,该设计采用美国郊外开放式商业形式,开发被定位于20年左右短期运营的奥特莱斯商业形式,等周边区域发展到一定规模后再作进一步城市更新开发。商业设施包括东急电影院和商业。南町田站周边区域由住宅区转变为住宅+车站配套商业。
图十二、2000年建成的GRANDBERRY奥特莱斯夜景/第二阶段开发中拆除重建(改造前)
图十三、2017年2月东急GRANDBERRY奥特莱斯闭馆典礼(改造前)
第二阶段开发理念
车站及周边区域成为自然
和商业融为一体的交流场所
图十四、第二阶段东急南町田站城一体Grandberry Park商业田园综合体未来构想图
拆除奥特莱斯后,第二阶段整体开发3个主要目标
以交通便利为依托,鹤间公园和站前商业区一体化开发作为中心,促进地域交流带动周边地区人气及发展。创造自然和商业融合的人性化空间。
通过连接南町田站周边的步行者网络的形成,提高城市交通的便利性的同时,增加车站周边绿植覆盖率。
带动并加快周边城市更新循环的实现,创造出更加宜居安全的环境,尤其是在规划中充分考虑到育儿家庭的需求,吸引更多人搬来居住。
为了实现以上3个目标:
进行土地区画整理事业
宅地·道路·公园的重新配置和增设调节水库等土木工程
新型商业再开发
开发成为「新的生活据点」的新型商业核心设施
加强步行者网络的形成
促进连接车站南北和商业设施和公园和境川周边的步行网络空间的形成
城市型住宅整备事业
建设吸引新居民搬入和促进周边地域的更新循环的车站直接住宅
鹤间公园改造·创造公园商业融合地域独特魅力
设置公园和由商业设施融合的人气交流空间节点
中央是南町田站直接商业设施,前方是东急田园都市线的南町田站,商业设施右侧是大型绿地是鹤间公园。结合旧车站的改造进行车站+商业+公园一体化综合开发,通过用商业和自然围合车站,建立一个“站前田园商业综合体替代传统的站前广场”的新模式,车站成为了城市的“新中心”。
通过改造,车站设施被上方的大屋顶围合。从车站内就可以纵览周围的商业设施,形成了没有边界的车站的同时,实现了车站和商业的一体化,带来了极大的商机和人气。基于人性化的尺度和运营管理对商业立面进行分段式处理,提高了资产持久性。
出口处的大阶梯自然将乘客引入车站直接商业,营造了浓郁的商业氛围。
结合出口处的大阶梯配置的绿植和流水给予乘客身心放松如同自然度假游园地的视觉听觉享受。车站下车后就感受到大自然的气息,商业设施中配置各式绿植和无处不在的吉祥物史努比让购物的人们感到亲切和舒适。
图二十四、从商业设施可见车站大屋顶,南町田站+商业设施形成一体化空间
2019/11/25,东急公布南町田站前商业设施开业12天来场人数超过100万人次。
图二十五、南町田站直接商业设施2019/11/13日开业实景照片
商业立面设计采用和大自然亲和的色调和材质,营造亲和大自然的休闲氛围。
商业设施中的商业活动广场,定期策划举办各类商业活动,吸引大量人气。并设置露天喷泉水景,座椅等休憩设施。
从商业设施远眺鹤间公园,树林和绿地相映成趣,感受到大自然的气息。
图三十、南町田站田园商业设施远眺鹤间公园,树林和绿地相映成趣,感受到大自然的气息。
通过阶梯状绿地结合垂直交通的手法增加了空间的趣味性并缓解了人工地面和一层地面的衔接。
图三十三、南町田站直接商业设施宠物专用洗手间引导标识
设置有三处宠物专用洗手间,并设置有宠物专用喷淋设施,不仅考虑到任人,也考虑到让小动物也可以舒适逛街。
图三十四、南町田站直接商业设施宠物专用洗手间及淋浴设施
图三十五、南町田站前直接商业设施标识和吉祥物史努比
车站下车后就感受到大自然的气息,商业设施中配置各式绿植和无处不在的吉祥物史努比让购物的人们感到亲切和舒适。
图三十七、体验型商业:日本最大规模室外用品mont-bell
日本最大规模室外用品mont-bell入口处设有高12米的攀岩柱。
图三十八、日本最大规模室外用品mont-bell入口处设有体验用划艇池设施
图四十、以「食」和「游」为主题的车站直接商业休闲空间地图
不同于一般的奥特莱斯定位,东急南町田Grandberry Park站商业大幅增加了美食店铺的占比,不仅是本地居民还吸引周边居民和沿线居民来此进行消费。创造了以「食」和「游」为主题的车站直接商业休闲空间。
图四十一、以「食」和「游」为主题的车站直接商业休闲空间实景
图四十二、以「食」和「游」为主题的车站直接商业休闲空间实景
图四十三、以「食」和「游」为主题的车站直接商业休闲空间
图四十四、以「食」和「游」为主题的车站直接商业休闲空间实景
图四十五、以「食」和「游」为主题的车站直接商业休闲空间实景
图四十六、以「食」和「游」为主题的车站直接商业休闲空间实景
图四十七、商业设施设置亲子空间,充分考虑育儿家庭的需求
图四十八、商业设施内的亲子空间,充分考虑育儿家庭的需求
图四十九、商业设施中设置儿童洗手间,充分考虑育儿家庭的需求
公园改造的理念是“创造心和身体的健康的日常生活”,新设了2处休闲草坪和体育广场和配套设施以及森林里的史努比主题博物馆+图书馆+餐厅。
在车站买了便当点心等带孩子和朋友们在公园的树荫下野营聚会。
图五十九、沿着散步道和慢跑区种植樱花树,春季樱花烂漫成为当地一景
人们一边休息一边远眺自然景色,大人们在公园的树林通路的座椅上享受森林氧吧,孩子们体验发现各类昆虫鸟类的乐趣。
灵活运用公园到境川间的斜坡地形,种植随四季变换的植物,营造舒适宜人的健康散步道。
在鹤间公园新设体育设施,定期举办足球赛及网球赛等各项亲子活动,提高全民身体素质促进和睦家庭关系。
鹤间公园新设运动俱乐部设施,2层设置有储物柜和淋浴间和健身房,1层设置有咖啡厅+快餐店。
图六十七、鹤间公园新设的森林里的吉祥物史努比主题博物馆外观
自1960年代以来,东京町田市在快速的经济增长时期一直是东京都的居住城市,人口不断涌入,已发展成为“卫星城市”和“居家城市”的典型代表。 另一方面,在1980年代,连接东京都内和町田市的东急田园都市线沿线成为了流行电视剧的舞台,例如知名电视连续剧“星期五的妻子们”,吸引了许多人从都内搬来郊区居住区。 但是,当时大量涌入的人口潮目前面临老龄化的问题,预计将来郊外人口会逐年减少。
因为日趋面临强烈的人口减少危机,东京圈越来越多的地方政府提出了促进育儿世代生活的政策措施。 随着日本全国人口的减少,各个地方政府为了自然竞争人口提出了新的城市更新理念。
町田市在2006财政年度制定了一项行政计划投资计划,指出其“将成为一个将在15年和30年后继续被居民选中的城市”。 其中之一的重要规划就是“Grandberry Park”田园商业综合体。 像上世纪80年代一样,仅靠“卫星城市”和“居家城市”的理念很难吸引目前拥有孩子的家庭来郊外居住。充满魅力吸引人气非常有趣的大型商业设施Grandberry Park+感受自然风光的大型公园,提供了都内没有的舒适田园生活和配套设施以及提供了通往都内的便利交通,大幅度挖掘郊外城市的内在潜力并提高了其环境竞争力,吸引了更多家庭选择居住在郊外东急沿线并促进了郊外城市的长期可持续发展。
南町田GRANDBERRY PARK
动画链接
http://minami-machida.town/
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