█经验一:挖潜公共设施空间载体,提升基本公共服务水平
一是整合零星用地,化零为整,建设公共设施。上海明确了在符合区域发展导向和相关规划土地要求的前提下,允许用地性质的兼容与转换,鼓励公共性设施合理复合集约设置;在同一街坊内,对符合相关要求的地块可进行拆分合并等地块边界调整。
二是提供建筑量奖励,鼓励增加公共设施使用空间。上海明确为地区提供公共性设施或公共开放空间的,在原有地块建筑总量的基础上,可获得奖励,适当增加经营性建筑面积。比如商业商办建筑,若提供公共开放空间的,按照是否能够划示独立用地、是否可24小时对外开放、产权是否能移交政府,分别给予奖励0.8-2倍所提供公共开放空间用地面积的建筑量;若提供公共设施的,按照房产权是否能移交政府,分别给予奖励0.5倍或1倍所提供公共设施建筑面积的建筑量。
三是允许建筑功能改变,合理利用存量空间。通过对现有建筑底层功能置换、现有建筑的改建拆建、消极空间及零星用地利用、闲置楼宇回购等方式进行公共设施增补。上海允许住宅建筑底层进行功能改变,布局社区用房、公共休闲活动空间等公共功能,并通过对原有建筑进行加层,解决原底层住户的安置问题。一般只能在原建筑上增加一层,确有特殊情况,经相关部门审核,在符合相关技术条件及征询相关利益关系人的前提下,可以增加两层。
█经验二:精细设计老旧社区公共空间,改善社区环境
通过对老旧社区内部、社区之间的零星用地、边角地、闲置地、小微空间的品质提升和功能塑造,改善社区公共空间环境。上海于2016年启动了“社区空间微更新计划”,对10个行政区共11个微更新项目开展了试点工作,包括老旧小区中心绿地改造、主入口广场空间改造、居民活动室外部空间改造、自行车棚环境改善、健身步道优化与设施完善、街道修补摊点形象改造等具有代表性的内容。
一是强调引入公众参与社区公共空间改造更新的机制,培养民众关注社区空间的意识,鼓励居民自发提出更新需求。
二是探索建立了社区规划师制度,依托社区规划师的专业力量,深入社区踏勘访谈,充分收集居民意见,保障设计为民所需、为民所用。
截止2018年底,杨浦区翔殷路491弄闲置绿地变成亲子乐园,黄浦区石库门拥挤的弄堂里现身宽敞“大客厅”、浦东新区栖霞路社区涂鸦增加社区新风尚、长宁区百年老别墅绽放新生机、普陀区将传统菜场变身一站式社区生活中心,老旧社区改造和建设为市民生活注入了新的活力。重庆主城区于2018年启动了利用边角地建设社区体育文化公园的工作,计划2018—2020年期间,利用“边角地”建设92个社区体育文化公园(2018年已建成开放30个),布局各类健身设施1223个,其中五人制足球场23个、标准篮球场83个、三人制篮球场21个、羽毛球场154个、排球场40个、乒乓球场370个、其他健身设施532个,可满足群众就近健身锻炼、社会交往需求的高品质邻里中心。
█经验三:多方式优化旧城微交通系统,方便居民出行
一是增加路网密度。重点通过打通“断头路”、增加低层级道路(非市政道路)、有条件地开放部分单位、小区以及产业区的内部道路等方式增加路网密度。特别是重庆这样的山地城市,可适度降低低层级道路的技术标准,以解决基本连通问题。
二是改善步行条件。通过增补人行通道、开放小区内部通道、打开企业单位围墙等方式,增加步行联系,改善步行环境。上海普陀曹杨新村老旧住区更新改造中,就是通过分时段开放小区门禁和打开建筑退让环浜绿地较大距离的企业和单位的围墙,设置步道贯通社区内部与环浜公共空间。
三是增加停车空间。重庆明确提出可以利用绿地、广场、道路等地下空间、高架桥桥下空间以及地下人防工程建设,利用党政机关及学校、医院、商场等企事业单位自有用地建设,利用现有建筑采取功能改造、加层、背包等形式改扩建。
█经验四:加强老旧住房成套化改造,提高居住品质
改造内容方面,上海旧住房综合改造重点聚焦在独用厨卫的成套率改造,涉及面积及部分承重结构变动的成套旧住房改造,同时可增加小区停车场(库)、物业管理用房、小区公共配套设施等内容。
重庆的老旧住宅综合改造包括小区内基础设施更新改造、配套服务设施建设改造、房屋公共区域修缮改造、与小区直接相关相邻基础设施改造提升、统筹完善社区基本公共服务设施五项内容。
政策支持方面,上海于2015年出台了《上海市旧住房综合改造管理办法》,明确了改造前的建筑间距不符合规定的,改造时不得再减小原建筑间距;在特定范围内建筑间距按规定标准折减10%;改造前的退让距离不符合规定的,改造时不得再减小原退让距离。
重庆于2019年出台了《重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案》,允许在不突破合法建筑面积、用地面积,不改变原使用功能,不突破原建筑基底范围和高度,且符合历史文化保护要求,与周边环境相协调的老旧房屋,可以局部改建。
参 考 文 献
【1】上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局.上海市旧住房综合改造管理办法[EB].2015
【2】重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市发展和改革委员会、重庆市财政局.重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案[EB].2019
【3】重庆市人民政府办公厅.重庆市人民政府办公厅关于鼓励投资建设公共停车场的指导意见[EB].2014
【4】王梅.公共政策导向下重庆市主城区城市更新制度设计与空间策略[J].规划师,2017,33(10).
【5】杨毅栋,江凯达.以民生福祉为价值导向的城市更新运动——以杭州市城中村改造为例[A]. 2018中国城市规划年会论文集.
【6】陈静.上海试点“社区空间微更新计划” 公众参与社区公共空间改造[EB/OL].
http://k.sina.com.cn/article_1784473157_6a5ce64502000vg73.html
【7】佘振芳,董进.重庆:主城区将利用“边角地”建设社区体育文化公园92个[EB/OL].
http://politics.people.com.cn/n1/2018/0809/c1001-30217902.html
(国土空间综合整治技术中心,罗德成撰稿)
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