松江经济技术开发区的产业发展总体趋势良好,门类丰富,但规模以上企业数量占比不高,以通讯设备、计算机及其他电子设备制造业、普通机械制造业、化学原料及化学制品制造业为主导产业。其总体门类繁多,相互之间的关联性弱,集群效益不明显。
松江经济技术开发区产业布局在不同片区呈阶段性特点:中部、东部由于项目先导的成园模式,导致同类型产业的空间聚合度低;西部整体处于开发起步阶段,尚无明显的布局特点。总体而言,区域产业布局类型分散,未能形成产业链条,缺乏规模效益。
参照国际先进案例,松江经济技术开发区的规划工业用地总比例偏高,且现状工业用地完成度不高。西部受制于开发启动时间较晚,发展尚未成熟。其余片区则均已发生不同程度的工业用地性质转化现象,其中中部工业性质出让用地转化为商业商务等其他用地的现象尤为突出(图7)。
松江经济技术开发区产业现状人员结构仍处于劳动密集型阶段,以技术工人和工程师为主,占比67%;技术研发人员占比很少,不足5%;高知识储备人员极为匮乏。区域产业科技创新预备力不足,拥有研究生学历的人员仅占7%,受教育水平以高中、专科居多,占比为74%。
在上海的各大国家级开发区中,松江经济技术开发区的工业总产值及从业人口总数都遥遥领先,但工业地均产值在国家级经济技术开发区中排名较为靠后。其综合发展指数的排名不高,整体来说较为粗放,有待往智能制造、精细化方向转型。
松江经济技术开发区现状主要的生产性服务用地类型相对单一,主要为商务办公、科研及物流用地。其中物流用地占比最高,但并非完全服务于在地企业,且整体建设品质不高。商务办公及研发用地主要分布在东部和中部这两个建设相对完整的区域,但均以点状分散布局,且服务类型相似度高,多以小总部办公及企业自主升级的研发为主。作为未来的“智造高地”,在目前区域的产业配套构成中,仓储物流用地占比过高,严重欠缺高端服务设施类型(包括金融、会议会展等多种类型的生产性服务空间)。
以“远景目标”作为对比,无论是规划还是现状,松江经济技术开发区的生产性服务设施用地总量(不包括物流用地) 占比非常低,现状面积为115.01hm2,占建设用地总面积的比重为3.65%,规划生产性服务设施用地的总面积为183.52hm2,占建设用地总面积的比重为5.42%。分区统计数据显示,除西部外,其他区域的现状生产性服务设施用地总量均高于规划总量,中部和东部最为明显。这些市场自发形成的设施,在一定程度上说明该区域产业转型升级的巨大需求。而对仓储物流用地进行单独数据统计,可以看到各区的物流用地占比均远高于原规划占比(图8)。
现状生产性服务设施的总体建设质量和风貌良好,主要使用人群为区域内企业员工,故需要进一步提升设施能级,将其影响力扩大到高端技术型、决策型人群。
松江经济技术开发区现状生活性服务设施的主要类型为居住用地、商业用地、行政办公用地和公用设施营业网点用地(图9)。
生活性服务设施空间布局缺乏统筹安排,布局分散。中部、东部的居住用地为回迁型居住用地及公寓用地,设施条件一般,居住人群混杂。社区型公共服务设施用地集中分布在东部回迁安置小区,包括菜市场等商业设施,品质较差;基础教育设施尚未建设;未规划社区医疗、文化和体育设施。商业用地集中在中部,主要类型为汽车销售,工业品市场、农贸市场、商场、旅馆和餐饮,大部分为工业用地转化而来,建设品质欠佳,业态低端。
据统计,区域现状居住用地总面积为135.39hm2,结合已批未建居住用地,共计145.36hm2,比规划参照的居住用地面积多7.63hm2。规划参照的居住用地面积为137.73hm2,占评估参照总建设用地面积的4.12%,与目标案例居住用地占比(15%) 相比,居住用地在总用地中的比例较小,未来发展还需增量。
区域现状生活性服务设施(不包括居住用地) 用地面积为57.38hm2,规划建设的完成度为57.97%,占建设用地总面积的比重为1.75%。评估对照生活性服务设施用地面积为98.99hm2,占评估对照建设用地总面积的3.00%。无论是现状还是规划,比照“远景目标”,区域的生活性服务设施用地占总用地的比重过小,亟待补充。而分区统计也显示,中部的生活性服务设施现状总量为规划的2.2 倍,这些由工业用地自主转型出现的生活性服务设施,充分体现出市场的强劲需求。
松江经济技术开发区现状绿地有公共绿地,包括公园、街头绿地及生产防护绿地,其沿交通干线分布,未有规模化的集中布局。现状的绿地总面积为164.98hm2,占总建设用地面积的比例为5.05%,实施率为76.24%。规划的绿地面积为214.52hm2,占总建设用地面积的比例为6.49%,相比于“远景目标”(占比15%),有较大的差距。绿地系统建设整体品质差,设计受限于带状布局形态,可进入性差,使用率低。
松江经济技术开发区中部基本未保留原有水系,东部水系遭到一定程度的破坏,仅西部仍然保留了较多原生水系。规划虽保留了部分地表河道,但对于毛细水系未有考虑和保留。随着工业地块的开发,水体填埋严重,连通性下降,导致整个水生态系统质量受到严重影响,区域内涝问题严重。
本次规划选择评价的支撑系统包括市政系统、道路系统及公交出行系统。市政系统采用总量比较的方式,整体评价结果基本满足建设发展需求。
道路系统采用传统主次支统计方式,进行了完成度评价。基于目前的完成度,对已建设通车路段进行道路系统设计评价。现状区域内对外有效交通联系的仅有两个高速公路出入口。西部尚处于建设起步阶段,交通压力不明显。而中部、东部则存在严重的交通拥堵问题;城市主干道交叉口设计不合理,存在双向2车道接双向4车道、双向2车道接双向6车道,双向4车道接双向6车道等不合理交叉口路段。
通过大数据对道路进行24小时动态监测,得出道路系统的实际运行绩效。区域内通勤性道路拥堵严重,堵点集中在对外联系的主干道及不同车道交汇处,以双向4车道、双向6车道汇入双向2车道处最为突出;与沪杭铁路平交的路口也存在不同程度的拥堵(图10)。
交通系统评价主要针对公共交通、慢行系统和停车场供应系统。其中有轨电车尚处于建设中,不便进行评价,因此公交系统评价主要针对公交车运营情况。但公交系统线路设计与现状需求匹配度不足,现状公交线路的设计服务方向主要为东西向,而交通出行需求以南北向为主(图11)。
现状慢行系统在东部、中部(不含出口加工区) 建设状态良好。主干道均为有隔离带的非机动车道。西部园区自行车道布局较少,非机动车道无隔离带。出口加工区整体缺乏慢行设计,存在较大安全隐患。现状公共停车场需求量大,实际供应数量严重不足,导致路边停车问题严重。中部区域已自发形成社会停车场,主要布局在公共服务设施集中的区域。
以传统工业园区的标准进行评价,松江经济技术开发区的整体建设状态发展良好,但通过本次系统化的实施评估分析可以看出,其距离“智造升级”的远期目标还有巨大的差距,包括配套设施水平整体不足、产城融合度不够、缺乏对人才的吸引力及交通瓶颈严重等一系列问题。
通过实施评估得出松江经济技术开发区工业用地自发转型的面积高达281.99hm2,占规划工业用地总面积的13.39%,占已建成建设用地的比例为20.51%。其集中布局在建设起步较早、市场成熟度高的中部和东部。这些用地自发更新的驱动力源于部分土地附加值低的企业自主腾退,用地自主转向市场需求度高的使用类型。松江经济技术开发区工业用地土地性质转变方向主要有仓储物流、商务、商业、居住和教育科研用地。这些用地类型中占比最大的为物流仓储用地,究其原因在于物流用地投资改造成本低廉,用地租赁成本低,社会需求大;其次为商务用地和商业用地,多为园中园建设改造模式,二次转租给需求市场;再次为居住用地和教育科研用地,教育科研用地多为企业根据内部需求自我升级,完善研发办公功能。尽管自发更新的用地在一定程度上缓解了经济技术开发区配套设施不足的问题,但缺少统筹的规划建设引导,也给区域建设带了负面影响—物流、商务流交通拥堵,建设风貌参差不齐等(图12)。