本文授权转自中国土地科学,欢迎关注!
内容提要:
本文通过总结中国城镇低效用地再开发试点的总体情况和主要特征,分析再开发的现实挑战,探讨再开发的重点与方向。
研究发现:(1) 从总体情况来看,存在内涵外延尚未统一、工作目标基本一致、改造类型因地制宜等特点;(2) 从主要特征上看,试点城市工作开展的内在动因各异,规划模式多样,激励措施丰富;(3) 从现实挑战上看,主要存在政策瓶颈未突破、规划统筹仍不足、制度体系不健全等问题。
关键词:存量规划;城镇低效用地再开发;试点
城镇低效用地再开发的总体情况
试点城市再开发工作的主要特征
(1)老工业区更新型,以上海和沈阳为代表。上海作为传统的老工业基地,工业用地比重接近三成,其中有大量用地的产出和投入效率低下,因而存量工业用地盘活成为上海存量挖潜的重要对象。类似地,沈阳也是老工业基地,传统企业创新不足、历史遗留问题未有效解决、项目准入机制不完善等原因导致大量低效工业用地形成。
1
(2)建设用地紧缺型。新增建设用地不足已成为当前绝大多数城市实施再开发的首要动因,其中深圳最具典型性。深圳于2005 年完成城市化转地后,成为全国第一个没有农村建制、改变土地城乡二元制的城市。“十三五”期间,深圳市可用新增建设用地不到30 km2,远不能满足城市社会经济发展的需求,因而由新增向存量发展的模式转变成为其唯一选择。
2
(3)产业结构调整型,如杭州。杭州主要将再开发与“腾笼换鸟”、淘汰落后产能等工作紧密结合,实施以“亩产效益综合评价”为基础的差别化要素配置政策,建立低效用地退出机制,倒逼企业进行技术改造和产业转型。
3
(4)城市功能完善型,如武汉。武汉将“三旧”改造与功能区建设相结合,以改造为契机,有效推动了规划的实施,先后启动汉正街中央服务区、二七沿江商务区、武昌滨江商务区、四新会展商务区等重点功能区建设,完善城市相关产业功能,优化城市空间结构。
4
在征收补偿方面,以广州为典型。其一方面鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿;另一方面,加大国有土地上旧厂改造收益支持,适当提高政府收储项目出让分成和一次性补偿的标准。
在成片改造方面,以广州、武汉和佛山为代表的城市提出了以土地置换为核心的解决方案。例如,佛山遵循“面积相近、价值相等、双方自愿、凭证置换”的原则,允许城市更新项目用地范围内、外地块之间的土地置换。
城镇低效用地再开发的现实挑战
思考与建议:存量规划时代城镇低效用地再开发的重要路向
(1)项目申报阶段。
通过放宽协议出让的土地供应方式、补交地价优惠等方式,吸引权力主体或市场主体自下而上地申报再开发项目,并鼓励在项目内适当增加公益性用地规模。例如,对于原国有土地使用权人自行改造或吸纳市场主体合作改造,允许以协议方式取得土地使用权;对于原集体土地所有权人申请自行改造的,依法征收为国有土地,允许以协议方式供应给原集体土地所有权人,并根据不用情形,按新规划设计条件市场评估价格补缴一定比例的土地出让金等。
(2)单元划定阶段。
(3)方案编制阶段。
(4)项目审批阶段。
(5)实施监管阶段。
来源:中国土地科学
新媒体编辑:刘晓莹
审读:刘芳
声明:本文来源:授权转自中国土地科学,版权归原作者所有,如需转载请联系原公众号。
《规划师》杂志社微信公众订阅号(ID:)为非盈利新媒体平台,所有转发的非原创图文来源于互联网及新媒体渠道,如果所转发图文作者或其他版权所有人认为违反了您的权益,请告知我们,我们会在24小时内删除。
《规划师》杂志近期文章推荐
(点击蓝字可打开链接
【规划师论坛1】国家中心城市建设绩效评估与天津空间发展战略响应研究
【规划师论坛2】西部国家中心城市的功能体系及西安建设对策研究
【规划师论坛3】武汉建设国家中心城市的目标愿景及核心策略
【规划师论坛4】东北振兴战略下沈阳建设国家中心城市策略研究
《规划师》杂志社
地址:广西南宁市青秀区月湾路1号南国弈园6楼
邮编:530029
邮箱:planner@21cn.net
网址:www.planners.com.cn
电话:0771-2438012
传真:0771-2436269