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大约三周前,听到大学路二楼以上所有商业即将关闭的消息。
我先是吃了一惊。
然后马上跑到大学路上,希望能多了解些情况。我找了一家楼上的餐厅坐下,
吃了一顿。
当我亲眼看到门上的消防整改通告,我已然知道,吃一顿是不够的——后面的一两个月,我还应该来多吃几顿。
因为,吃一顿就少一顿。
图:此图只是示意
这些二楼以上的餐厅以及其他的商业必将告别大学路。
就像学生在愉快的假期后必然要回到学校上课,就像居民楼破墙开店必然要被砌墙封门,没有商量的余地。
短暂的狂欢后,一切都该恢复他原定的秩序。
虽然不那么合情合理,但是合法合规。
在大学路吃了三顿之后,我对于事情的来龙去脉有了些大概的了解。
2006年后分期建设完成的大学路,是创智天地项目的一部分。在整个创智天地的规划中,它属于“创智坊”片区,是一个集住宅、办公、零售、休闲等多种功能为一体的社区。功能混合是其重要的特征。
在当初的规划中,大学路沿线的用地规划为R2C8,即居住办公混合用地。
混合归混合,但房子一旦造好,建筑的功能就被确定下来。根据产证所确定的功能:沿大学路建筑底层是商业,二楼以上是SOHO办公——具有住宅形态的小型办公空间。而在商办功能同一街坊内的另一侧,则是居住功能。
街坊内功能混合,并不代表房子功能可以混用。
大学路刚刚建成时,沿街底层商业、楼上办公、隔壁居住,大家相安无事。
怪只怪街道的设计十分有利于商业氛围的营造,而开发商又太会经营。
得益于靠近多个大学校区的先天优势,地铁、道路建设使得外部交通条件不断改善,在开发商的细致运营下,大学路的沿街商业不断演化升级。原来定位于小型社区配套的底层商业渐渐被酒吧、餐饮以及特色零售所取代,青春、活力的调调吸引了众多的年轻人,大学路变得越来越热闹。
随着大学路的吸引力越来越大,商业价值越来越高,购买楼上办公空间的小业主也坐不住了,开始将房子出租给能提供更高租金的商户。或许是由于创智天地整体倡导的功能混合带给了大家误解,也或许是人家巧妙地利用了这个空隙,办公楼内经营商业的情况被允许,甚至还得到一些管理部门的鼓励,有了蓬勃发展的空间。
很快,沿街的原有SOHO办公都被置换成了餐饮、桌游、影吧、培训、美容美甲等五花八门的功能,商业的力量得到充分释放,形成其独特的商业氛围和城市景观,成为了网红。
2017年创智坊6-5地块沿街业态图 图片来源:参考资料2
然而,功能的置换却带给了邻近居民越来越多的困扰:噪声、油烟、污水和垃圾、以及安全和消防隐患,打破了居住区的宁静。居民与商户的矛盾开始凸显并日益激化。期间,居民与商户、物业不断交涉,政府多个部门也介入协调,但一直无法很好地解决矛盾。居民持续投诉。
直到,政府祭出了杀手锏:消防规范。
从历史来看,政府拿出消防规范,那就是要动真格的了。而一旦政府拿出消防规范,就没有解决不了的问题。
于是无论是否扰民、无论是否脏乱,清理所有商业,恢复原有建筑功能。
一纸令下,天下太平。
“房屋千万幢,消防第一条。
使用不规范,吃货两行泪。”
对于大学路,小编也是非常喜欢的。不仅是因为它呈现了规划师经常心心念念的功能混合,活力街道,而且还因为这种混合和活力有着自然生长的味道,并非完全依靠规划所造就——但可悲的是,正是这种自然的生长造成了大学路今天的尴尬。
喜欢大学路的另一个原因,恰恰就是因为喜欢这里二层以上的小餐馆。由于使用的是SOHO办公的空间,餐馆通常地方不大,没有显眼的门面,装修也比较简单,但都收拾得很干净,而且总会有些个性化的特点。商户的租金压力相比租住商铺应该要小一些,于是经营上多了些从容和随意,没有那么重的商业味道。如果坐在窗边,看着对面的住宅,有种在朋友家做客的感觉。
这些小店,让我们在日渐趋同的城市商业当中,看到资本运作、成熟模式之外的一些东西,看到更多微小个体的趣味和创造,看到城市生活的不同打开方式。这些,在这座城市里是稀缺的。
但这些商业却又是注定要被清理的,容不得惋惜。
看着眼前的大学路,很容易让人联想起香港的街景:同样是不那么宽阔的街道,并不惹眼的建筑,还有居住、商业、办公融合的场景。只不过香港的场景看上去更破旧一些,有年代的痕迹。因为它们已存在了很久,而且还将继续。在此过程中,新老功能的更替会不断上演。
香港上海街的街景 图片来源:谷歌街景
为什么有些城市的功能混合能够持续生长,而大学路的商户却必定要搬离,我想,我们应该先和香港来比一比。
所以接下来,我会分几次,对香港和大陆的城市规划和管理做一些对比分析。
下一次先说说规划:成规划,败规划,也许还不如不规划。
如果你有兴趣,请持续关注。
参考资料:
1. 吴秋晴, 过甦茜. “混合”还是“混乱”——“明星社区”创智坊规划实施反思[J]. 上海城市规划, 2017(z1)
2. 钱晨. 大学路十年演变对街道复兴的启示[J]. 时代建筑, 2017(06)
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