三、行业趋势:重点领域引发业内关注
三大新兴领域引领轨道交通相关规划设计发展
随着我国轨道交通建设进入高速高质量的“双高”的发展期,轨道交通建设促进了相关规划与设计领域业务开展。本文梳理了规划行业重点参与和关注的三大领域,分别是“铁路(高铁)项目土地综合开发、TOD综合开发规划、各尺度轨道线网规划”。
(一)铁路(高铁)项目土地综合开发
(1)现实背景
铁路交通投资、建设、运营成本高企,地方财政压力较大。支出方面,轨道交通建设具有规模大、投资多、周期长、技术要求高等特点,这些特点需要强大的资金支持,因此在一定程度上增加了地方政府的财政压力。而收入方面,铁路项目公益性的属性导致了运营收入相对较低,收支难以平衡,增加了贷款压力,对于防范系统性金融风险不利。
为有效缓解铁路项目建设运营的资金压力,充分吸纳日本、法国、德国、香港等地“以地养路”的成功经验,通过站点周边土地综合开发反哺铁路建设运营,实现铁路项目的可持续性发展。国家和地方相继出台《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发[2014]37号)、《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》(发改基础〔2018〕514号)、《铁路土地综合开发实施办法》(铁路总公司)、《关于支持铁路建设推进土地综合开发的若干政策措施》(粤府办〔2018〕36号)等相关政策指引,支持各地探索轨道项目土地综合开发。
(2)研究目的
围绕站点周边800米左右范围,以详实的土地调查为基础,综合考虑征地拆迁难度和其他限制因素,协调各相关利益主体,充分沟通、反复论证后确定项目开发用地的选址范围、开发规模、开发收益。通过将土地综合开发收益纳入铁路项目,使铁路项目经济效益达到行业基准值以上,以实现铁路项目的可持续性经营。同时围绕土地综合开发方案的制定提出站点周边空间布局整体思路,为TOD综合开发规划的编制提供参考;
(3)主要内容
①以政策落实、推进工作开展
围绕国家及地方支持铁路项目土地综合开发的相关政策文件,从保障土地综合开发用地规模、加强规划编制和衔接、促进土地复合开发利用、明确土地供应方式、合理确定土地获取成本等方面探索完善“铁路项目+土地综合开发”配套政策支撑体系,保障项目实施。
②以目标研究、指导站点开发
强化区域统筹,综合分析铁路沿线城镇经济社会情况,研判铁路项目对沿线城镇发展的影响,提出全线发展格局,明确各站发展重点与目标。
站城一体,加强高铁站点周边与城市互动发展。以15分钟车行距离划定高铁核心影响区,从区位、产业、资源、交通、土地等五个方面出发,判断各站发展潜力与优势,确定各站发展定位。
③以潜力评价、划定开发规模
合理确定开发范围,选取“土地资源、产业资源、旅游资源、环境要素”等要素,构建多要素、多层次的土地开发潜力模型,初步划定潜力开发用地,并结合土地市场开发条件,综合确定土地综合开发用地。
④以模式创新、实现财务平衡
以整线开发为核心,以站城一体为抓手,以品牌塑造为支撑,创造铁路沿线价值开发新模式,通过相关多元化经营,进行主题式开发,创造双向客流,实现土地价值的提升,获取土地增值收益,实现建设投资与运营收益的财务平衡,保障铁路项目可持续经营。
(4)重点难点
目前多省已出台相关支持“铁路项目+土地综合开发”新模式的政策文件。从实践而言,目前还存在“开发规模与可持续经营责任如何匹配、土地供应与现行土地制度冲突如何调和、财税优惠制度如何落实、地方规划权与铁路项目公司土地经营权的如何协同、如何引入多方社会资本共建共享”等难题。
(二)TOD综合开发规划
(1)更加关注从设计到管理的协调
当前TOD规划更加强调规划团队以顾问形式主持全流程,归纳沟通,架起部门协同的桥梁。
通过前期可研、规划设计方案、土地收储建议,从设计流程上实现站城协同。
串联铁路项目—土地规划—建筑三大流程,形成从发展战略到项目落地的全套工作流线。
(2)更加关注站城一体/场站综合体建设
立足立体都市,零换乘、多首层平面等设计理念掀起轨道场站综合体建设热潮。新的土地政策框架加大了对铁路项目进行站场混合开发的支持,鼓励铁路项目公司围绕站场及周边用地进行捆绑开发,拉开了新一轮轨道站点设计领域的变革。站场综合体/一体 化地区按照“一体设计、统一联建、立体开发、功能融合”的原则,促进站场红线内用地与站场红线外交通衔接设施用地、城市综合服务功能用地无缝衔接、立体开发。实现交通枢纽向功能复合、竖向布局的发展模式转变,提升枢纽空间利用效率和附加价值。
场站综合体建设示意图
(来源:网上材料收集)
(3)更加关注轨道上盖物业开发
随着轨道交通的建设,轨道相关生产力设施布局类似运用所、车辆段逐渐在城市中落地生根。传统意义上无论是运用所和车辆段作为轨道交通的配套设施,具有占地大、对周边用地功能影响大,对交通和环境影响大的问题。随着各类建造技术的发展以及港铁上盖开发模式的引入,通过上盖物业开发能充分挖掘动车所、车辆段用地的潜力提高对周边用地功能的综合利用效率,形成新的空间增长极核。这样一来就能有效推动城市功能的提升,进而提高城市的综合实力。
上盖物业开发通过分层设权有效的将低效的交通用地转变为混合用地,提高了土地利用效率,补充了轨道运营收入,同时美化了城市景观。目前我国多地开展上盖物业开发的探索,包括深圳蛇口西车辆段、杭州一号线七堡车辆段、深圳前海湾车辆段、武汉二号线常青花园车辆段等已建成使用。
前海车辆段规划设计效果图
(来源:网上材料收集)
(三)各尺度轨道线网规划
轨道线路规划是轨道交通建设的纲领性文件,具有较强的统筹性与前瞻性。轨道线网规划是立足区域、城市远景交通需求展望的基础上,通过系统研究与梳理,提出合理的轨道系统网络规划方案,其重点是围绕“优化区域性轨道交通衔接、完善轨道交通线网层次体系、优化轨道交通网络布局、改善城市交通方式结构”等方面展开工作。
传统意义上轨道交通线网规划一般由铁路设计院和交通设计院进行编制。但是随着TOD规划理念在中国普及与推广,以轨道交通建设引领城市发展成为行业共识,更多的规划院也参与到轨道线网规划中,以规划和城市发展的视角促进轨道线网规划工作的有序开展。包括《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》、《江苏省沿江城市群城际铁路建设规划》、《京津冀城际铁路规划》、《广州市轨道交通线网规划》等线网规划均呈现出规划院深度参与的趋势。
当前伴随城镇群与都市圈的发展,线网规划方面更加强调服务不同需求特征,构筑多层次、多模式的轨道交通体系,实现不同层次轨道交通网络的融合发展。以高速铁路、城际轨道、市域铁路、城市轨道构筑“四网融合”的轨道线网发展新理念成为新的趋势。谋而后动,随着多地区各尺度轨道线网规划相继出台,后续围绕轨道交通建设将进入高速发展期,各类轨道项目包括土地综合开发规划、站点TOD规划及城市设计、场站综合体设计、轨道交通项目规划选址评估等将大有可为。