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在规划理论和规划实践中,用地混合使用都被广泛提及,却缺乏对其概念的明确界定。针对用地混合使用的不确定性和复杂性,大量学者展开了广泛讨论,从不同角度阐述了用地混合使用的特性。最普及的用地混合使用定义由美国城市土地学会于1987年提出,包含三方面内容:一是用地混合使用拥有三个或多个相互兼容且可以产生收益的功能;二是用地混合使用在空间上和功能上需整合形成高密度、高强度的土地利用模式,同时包含连续的步行通道;三是用地混合使用有一个连贯的土地利用规划指导开发建设,保证形式、指标等协调统一。
美国城市土地学会强调用地混合使用需要形成高密度、高强度的开发模式,并包含连续的步行通道,这也被认为是用地混合使用区别于多功能用地开发(“multi-use” development)的主要标志。不过随着研究工作展开,发现其并不是实现用地混合使用效果的充分必要条件,肌理(grain:街区的规模及划分形式)、渗透性(permeability:步行可达性)和交织(interweaving:一定范围内功能的分散程度)也逐渐受到重视,被认为是保障用地混合使用的重要空间条件。
此外,霍彭布劳尔(Hoppenbrower)和洛(Louw)提出用地混合使用包含四种类型(共享式混合、水平方向上的混合、垂直方向上的混合和时间维度的混合)和四个空间尺度(城市[City]、片区[District]、街区[Block]和建筑单体[Building])。
随着社会的不断发展,城市生活和生产方式都发生了巨大变化,用地混合使用符合人们现代所需的综合要求,理论上有众多益处(图1)。首先,用地混合使用将不同功能聚集在一起,在较小的范围内满足人们不同的需求,在增加区域多样性的同时减少出行距离。随着出行距离的减少,人们降低了对私家车出行的依赖,更倾向于使用慢行交通方式,一方面有利于降低空气污染,另一方面也有利于缓解肥胖等慢性疾病。同时,还可以有效解决职住分离、城市蔓延和交通拥堵等城市问题。其次,随着区域多样性的增加,满足了人们不同时间的不同需求,既增加了区域吸引力又提高了区域活力,最终营造了安全而又具有经济活力的区域。
图1 用地混合使用的益处
总结相关实证研究,可以发现用地混合使用理论益处多数已被证明。第一,无论在居住地还是在工作地混入商业功能,都有助于缩短机动车出行距离和出行时间,促进慢行交通分担率;第二,用地混合使用可以增加活动时间和运动量,减少空气污染,缓解慢行疾病;第三,商务(businesses)与社交(meeting place),商业(shops)与社交用地功能的混合有助于增加城市活力;第四,商业与居住混合区域的犯罪率高于纯居住区域,但显著低于纯商业区域;第五,与公园或商业用地功能混合有助于提高房价,但支付意愿也受社会经济属性影响。
作者:王德,博士,同济大学建筑与城市规划学院,教授、博导
殷振轩,硕士,上海同济城市规划设计研究院有限公司,规划师
俞晓天,硕士,苏州相城经济技术开发区规划建设局,规划编制专员
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编辑:张祎娴
排版:徐嘟嘟
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