莫霞 博士
华建集团华东建筑设计研究院有限公司规划建筑设计院城市更新研究中心主任
《规划师》驻上海办事处主任
上海市第三届十佳青年规划师称号获得者
本次讲座介绍了上海市张家花园地区、上生所地区的规划设计实践,指出了上海旧区改造中的新趋势:日益凸显“留改拆”的规划导向,愈加注重结合深入细致的城市设计研究方法,优化地区空间发展的引导策略,促进地区更新后的城市活力。
一
张家花园地区规划研究与控规调整
张家花园地区属于南京西路历史文化风貌区,轨道交通三线交汇,区位交通优势显著,具有区域历史人文荟萃、公共文化活跃丰富的两大特征。张家花园项目是一个多部门、多专家、多协调的实践过程,规划师在此主要承担的是一个协调者的角色。
本项目实践通过规划评估与研究,确定了区域核心形象塑造、公共空间与历史特色提升、公共界面与历史特色改造提升等重点改造方向,并针对性地采取了四大规划策略。
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策略一:优先历史保护,强化历史文化价值的挖掘与传承,延续核心区域整体风貌
规划将张家花园地区历史建筑较为集中,空间格局保存完好,风貌特征明显的区域,明确作为核心保护范围,确保区域的整体性保护。同时,针对历史建筑的修缮、改造再利用,提出历史建筑保护或移位重建等针对性建议对策。此外,对于道路沿线的开发地块,进一步延续和强化历史上的公共界面,突出张家花园地区的南大门。强调新建建筑的体量、高度、空间形态等要素与周边历史建筑、整体区域相协调。并通过城市设计的方式,进一步确定方案,从策划和空间分析,最大程度反映经济、社会和空间效益。如通过多方努力,将沿风貌道路威海路的新建建筑的高度大大降低,形成与整个区域相协调的空间关系。
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策略二:确保公共要素,增加开放空间与完善公共服务设施,提升整体空间品质
新增门户性公共开放空间,并与历史建筑、公共服务设施统筹布局;根据里弄空间特点、历史建筑特征,形成多处类型多样、层次丰富的绿地、广场空间,强调历史记忆再现与文化休闲体验。与此同时,针对公共服务设施等公共要素,开展相应专题的实施评估工作。在此基础上,坚持“综合统筹、布局优化”的原则,重点聚焦与市民百姓密切相关的文化、体育等设施规划建设,预留空间或规划“留白”,并从更大区域范围做好配套完善,切实提升公共服务的整体水平。
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策略三:激发地区活力,完善提升地区功能与加强慢行系统的营建,打造开放、舒适的步行历史文化街区
一方面,强调历史风貌与功能业态的结合,提出应整体引入与历史文化风貌和空间格局相匹配的功能业态,强化内部功能与外部整体风貌的统筹和统一,并与周边区域形成联动,充分挖掘开发潜力,更好地发挥综合效应。
另一方面,则是关于街区肌理与活力空间的考虑,提出通过新连通形成的巷弄空间,延续街区原有的肌理脉络,并将门户区域、地铁站点、新建地标和历史记忆空间联系起来,共同形成了张家花园地区街巷空间的自然连通和步行网络,进一步促进区域内的新、旧融合,打造成为一个颇具活力的开放街区。
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策略四:保障实施衔接,探索分类指引的保护更新,刚性管控、弹性预留与动态优化并重
根据保护与发展的要求,结合规划方案论证,提出现状保留、保护性征收、保护性开发三种类型,并实施分类指导。由政府主导开展保护性征收,强调地区活力的注入,探索保留一定比重的居住功能,并为整个地区的动态更新提供发展弹性。对于保护性开发地块,则是进一步明确空间形态协调、容量和高度控制以及增加公共空间等附加要求。
二
上生所地区规划研究与控规调整
上生所地区位于长宁区东部,愚园路、衡山-复兴和新华路三个历史文化风貌区的中间区域,临近中山公园商业中心,北临延安路-世纪大道城市发展轴,南近徐家汇市级副中心,区位条件良好。
根据《长宁区历史建筑普查信息汇总图》所示,上生所所在街坊内共计有12处50年以上的历史建筑,建筑面积共计2.12万平方米,具有一定的保留价值。
整个新华社区内有优秀历史建筑30处。地块中原有两处保护建筑:(1)孙科别墅为上海市第一批优秀历史建筑,上海市文物保护单位,保护类别为二类保护。(2)原哥伦比亚总会为上海市第三批优秀历史建筑,保护类别为三类保护。
孙科别墅
原哥伦比亚总会
本次规划重在更新和优化城市土地的利用。在城市更新过程中,为建筑植入符合时代需要的新功能,从而营造出更好的生活环境。这样做的目的一方面是让这些建筑能够更好的更长久地保存下去,另一方面则是希望这些旧时代的建筑能融入当代人的生活之中。
本次规划具有五大特色:
以“留”为主,保护历史文脉
规划结合历史资料的梳理,形成历史建筑的评价价值体系,并针对上生所地块内五十年以上的历史保护建筑以及具有一定工业类风貌特色建筑的修缮、改造再利用,以及新建建筑的风貌特色,明确有针对性的改造建议对策。
结合历史建筑的评价价值体系,确定3处保留历史建筑(哥伦比亚会所、孙科别墅、健身房和游泳池、哥伦比亚俱乐部附属健身房,游泳池);3处保留工业建筑(大食堂、研发大楼、麻腮风大楼);10处建议保留工业建筑。并对每种类型的建筑提出了有针对性的改造措施建议。
对历史保护建筑改造措施以留为主,通过外部最大程度保留原有外立面、内部空间格局以修缮为主等措施,精心保护历史文脉,用心留存文化记忆。
特色强化,打造活力社区
结合上生所地块内历史建筑的功能转化与综合利用,构筑多元功能业态与创新产业支撑,引入商业休闲、文化创意、商务会展、商务办公等功能业态,完善该地区功能和业态,激活地区活力和文脉,形成24小时活力历史街区。
结合功能定位和业态研究,落实到每栋建筑,通过整体统计,其中商业占比24.1%,办公占比60.8%,公共服务设施占比14.8%。
新旧对话,促进共享共生
公共优先,多方协同推进
上生所项目实践特征及其行动机制:政府引导,央企(上海生物制品研究所有限责任公司)出租土地,民企(万科房地产有限公司)开发运营。通过全新的合作模式,引入专业的社会资本,多方共建共享。
打破现有制度瓶颈是接下来推进城市有机更新和历史建筑保护不可回避的问题。而上生所提供的是一种多元参与的创新思路,即引入民间资本参与建筑保护。
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精细管控,保障实施衔接
通过对设计到实施过程的整体的考量,加强规划的复合性、连续性,并进行精细化的运作,紧密对接实施。
(1)管控要素的创新:一方面,通过针对特色工业历史建筑的利用,新增保留工业建筑和建议保留工业建筑控制要素,延续工业特色;另一方面,新增保护性开放范围控制要素,通过对历史建筑(孙科别墅)的附属绿地进行开放,新增内部公共绿地作为保护性开放区域,日常活动不得影响历史建筑,从而实现公共空间跟历史建筑的密切结合。
(2)公共要素的保障:通过规划研究过程中的协调,保障更多的公共要素,如业主原来希望沿地块西侧做围合的商业布局,通过博弈和多方协调,将原来的商业布局变成了新增的公共空间,为市民提供更多的活动场所。
上生所自2018年5月底向公众开放,引来不少市民在此拍照打卡。同时,由文创各界知名人士组建了上生·新所文创委员会,也积极参与了上生所的长远规划和发展,该委员会将通过多种艺术文化和学术活动,进一步提升上生所的区域影响力。如2018浪花治愈节,已于6月在上生·新所正式启幕,取得了不错的社会反响。
上生所
三
上海旧城更新新趋势总结
基本理念
基本理念上更加强调对历史建筑遗存的最大保护,已从早先的“拆、改、留”,转变为“留、改、拆”,注重的是历史文脉和记忆的传承。在历史建筑价值的评估方面,目前的工作进展比过去更为有序、及时,也更强调为整体风貌保护提供必要的技术支撑。通过对历史建筑价值的评估,可以对现有的建筑情况进行分析梳理,从而明确哪些建筑需要保留、改造或拆除。
这样的做法有利于历史要素的价值挖掘和最优化利用。此外,现在旧城更新也更注重对公共要素的把控,这样的做法有利于形成可以促进地区发展的活力载体。
利用模式
上海的旧城更新更加关注街区活力的提升与再现,从过去的传统型改造模式,转向如今的重视历史建筑的公共利用。在公共空间和公共建筑的改造模式上,更加注重多方协调、多专业协作研究,从而形成更具针对性的改造措施。充分满足不同使用人群的需求,尽可能做到根据不同人群的实际需求,制订相应的发展策略。
在上海的旧城更新的过程中,政府更加注重建立一套完善的保障机制,将政府、市场和社会三方有机地整合,形成发展合力,共同参与旧城更新的全过程。
方法路径
上海的旧城更新进一步突出了精细化设计与实施管理,也更加重视城市设计相关要素的控制和引导。通过建立空间信息管理平台以及运用相关空间分析技术,提高旧城改造的城市设计管理水平,增强对空间形态的可阅读、可感知、可跟踪能力。
同时,规划管理部门进一步优化控规管理流程,将各控制要素纳入控规相关指标和附加图则,以有效确保控制要素和内容的法定化。
本次讲座由城市开发规划分院主办
整理人:顾磊磊 经主讲人审阅