城事一览 现已发行
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原文/Angie Schmitt、Research Institute for Housing 文献/ 王柯文
翻译/ 何慧灵、石头、张子墨、滕敏
校验/ 何慧灵、众山小
编辑/ 众山小 排版/ 龚丽妍
一
城市
交通
览
导读
美国城市至今仍没有全面的停车场清单,由于很多地区或城市周边的停车位数量都未知,因此许多停车问题得不到解决。为此,美国一项最新的研究报告对此展开研究,通过对美国的五个城市建立的一个完整的停车场清单,揭示了几乎所有美国城市内的停车供给与需求都是不平衡,而这种不平衡在未来会愈发的明显。本研究由于受到住房贷款银行的委托,因此它不仅具有科研意义,对规划者、地产开发商,投资商及贷款者也具有重要的现实意义。它为建设资源高效利用、空间浪费更少的建筑和城市提供了机会。
研究方法和数据
二
为了推动全面的停车清单,笔者汇总了来自财产税评审员、政府部门、大型机构组织和卫星图提供者提供的数据,并将这些数据分为三个停车类型:沿街停车、室外停车场停车和室内停车场停车。附件B详细解释了每个城市每类停车方式的划分方法。
1、研究范围
笔者对五个不同尺度的城市开展了停车调查,分别是纽约州的纽约市、宾夕法尼亚州的费城、华盛顿州的西雅图、爱荷华州的得梅因和怀俄明州的杰克逊市。各城市的范围划分来自美国统计局2017年的地理划分边界(人口普查的shapefile数据)。城市的选择基于城市尺度和现有数据来源。表1列出了五个城市的基本信息。
表一、五个城市的基本信息
1.1、沿街停车
街道的几何图形和部分沿街停车数据来自西雅图交通局、纽约市规划局、费城的开放数据网站、波尔克县和提顿县的GIS数据档案库。
表二、沿街停车的一手数据和二手数据所占比例
1.2、室内停车场
精细到地块尺度的室内停车场数据分别来自华盛顿国王县、纽约市、怀俄明州提顿县、费城县和爱荷华州波尔克县的财产税评审办公室。补充数据包括部分免税地块的数据,由华盛顿大学、费城停车局和停车百科网站(Parkopedia)提供。
表三、室内停车场停车的一手数据和二手数据所占比例
1.3、室外停车场
土地利用数据来自处理后的卫星图。停车区域的划分部分来自高精度图片的手动描图,部分来自多光谱图像的土地利用分析工具。国王县的GIS中心、纽约开放数据网(纽约 City Open Data)、费城开放数据网(Open Data 费城)、和提顿县GIS数据档案库提供了数据来源。
表四、室外停车场停车的一手数据和二手数据所占比例
图一、描图后的费城室外停车场用地(左),多光谱图像处理后的西雅图室外停车场用地(右)。
2、停车清单
A、纽约市,纽约州
停车供给
纽约市的停车供给相比本研究涉及的其他四所城市,具有不同的特点。纽约的停车场清单共涉及185万个停车位,相当于纽约每户家庭拥有0.6个停车位。这是五所城市中唯一一个停车场密度小于家庭住房密度的城市,纽约每公顷土地有16.2户家庭以及10.6个停车位。
图二、纽约住房密度以及停车场密度。
土地价格十等分评级
根据图三可以发现,纽约市地价最高的区域在曼哈顿,并且呈现出随着远离曼哈顿,土地价格逐渐下降的趋势。图四显示,纽约市土地价格与室内停车场密度成正比。其中地价最高的区域具有五所研究城市中最高的工作以及住房密度,但是停车位密度随着地价上升的增长水平却不如其他四所城市。附录A显示,这一区域具有最密集的公共交通分布,这说明这一区域的居民出行对于停车场依赖程度较低,从而使得工作以及住房密度相比停车位密度具有更高的峰值。
图三、纽约市土地价格十等分评级图。
图四、纽约市家庭住房密度以及停车位密度分布图。
图五、纽约市每英亩的家庭户数,就业岗位以及停车位密度随地价变化图。
重建成本估算
纽约停车场的重建成本估计为206亿美元,每个家庭的停车位成本为6570美元,在本研究的五个城市中处于最低值。
表五、纽约停车场重建成本估算
停车位分布
由于沿街停车位占纽约停车位总量的65%,所以纽约市的停车位分布相对比较平均。
停车位使用情况
一项纽约交通局针对Barclays中心沿街停车位的研究显示,超过半数的停车位在无活动日处于空闲状态,在篮网队比赛期间仍有30%的空闲车位。“停车位占用率在活动日有所上升,但是大部分街区仍有空车位。”(纽约市交通局)。
2016年一项对西108街区展开的停车位调查显示,地下车库以及室外停车场的占用率在66%到100%之间不等,取决于停车场的位置以及停车时间。
图六、纽约市停车位组成饼状图。
B、费城,宾夕法尼亚州
费城220万个停车位中由三分之二都属于沿街停车位,这包括车道停车,其他用途的辅助停车场以及临时性停车场,费城的每英亩停车位密度是每英亩住房密度的3.7倍。
图七、费城市住房密度以及停车场密度。
根据图八可发现,费城的市中心区域具有最高的地价以及最多的工作机会,图九显示,室内停车场密度随地价而上升,即便地价较高,费城的室外停车场仍占有较高的比例。
图八、费城市土地价格十等分评级图。
图九、费城市家庭住房密度以及停车位密度分布图。
图十、费城市每英亩的家庭户数,就业岗位以及停车位密度随地价变化图。
费城220万停车位的重建成本估计超过170亿美元,这相当于每户有3.7个停车位,总成本不超过3万美元。70%的重建成本源自费城的室内停车场,即便这一类型的停车位只占停车位总量的11%。
表六、费城停车场重建成本估算
因为沿街停车位提供了主要的停车位,因此费城的停车位分布较为均匀。通过空间分析发现,沿街停车位的中位数密度为每英亩8个停车位,标准偏差为每英亩10个停车位。大部分室内停车场都分布在费城市中心。
尽管费城的停车位总量有所下降,但是公共停车场的利用率在2005年开始下降。2005年公共停车场的利用率为77.7%,这一数字在2010年下降至75.6%,在2015年下降至73.9%。一个110车位的停车场被改造为包含540个车位的停车购物综合体,在2015年时仅有56%的车位得到利用,相等于有302个车位长期空置。(费城城市规划委员会)
图十一、费城市停车位组成饼状图。
C、西雅图市,华盛顿州
西雅图立体停车场的停车位占总停车位的三分之一。且西雅图的立体停车场是所有城市内占总停车位数比最大的一个。
图十二、西雅图住房密度以及停车场密度。
西雅图土地价格最高的地区为华盛顿大学附近的市中心区域和靠近市中心的滨水区(如图十三所示)。图十四显示了室内停车场数量随着土地价格的增加而增加,且在低价最高的地区内,立体停车位密度大幅上升。
图十三、西雅图土地价格十等分评级图。
图十四、西雅图家庭住房密度以及停车位密度分布图。
图十五、西雅图每英亩的家庭户数,就业岗位以及停车位密度随地价变化图。
西雅图的160万个停车位估算的重建造价超过了350亿美元。西雅图73%或超过260亿美元的停车位都是立体车库停车位。多数室内停车场分布在市中心区。西雅图每户约5.2个停车位,造价约117,677美元。西雅图435,000辆汽车的停车费为82,281美元。
表七、西雅图停车场重建成本估算
即使西雅图的停车场清单是沿街停车、室外停车场以及立体停车场的组合,但整个城市的停车位供应分布不均。最好的例子就是立体停车场,空间分析发现,城市内立体停车场数量的中位数为2.7个/英亩,且标准差为8.9个/英亩。每英亩最多有95个立体停车位。本研究中,每20个拥有立体停车位的用户中16个都来自于西雅图。
西雅图停车场利用率已经下降了至少十年(PSRC)。普及特海湾地区委员会对西雅图周边7个地区的停车场利用率进行研究发现,平均停车场使用率范围在43%(Lower Queen Anne)到64%(中央商务区)之间。
图十六、西雅图停车位组成饼状图。
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1、《量化停车:美国五大城市综合停车清单》
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