党的十九大提出了“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”的科学论断。为切实落实江苏省高质量发展,江苏省政府工作报告提出“2018年十大民生实事”,其中实事之一就是“改善居住环境”,要求加强城市“双修”,开展老旧小区环境综合整治,推动老旧小区适老化改造,建成100个省级宜居示范居住区。为响应省政府工作计划,2018年4月,江苏省住房和城乡建设厅颁布了《关于加强老旧小区环境综合整治 推进宜居示范居住区建设工作的指导意见》(下称《指导意见》),聚焦百姓需求最迫切、获得感最直接的居住问题。
老旧小区更新改造是贯彻落实党的十九大精神、解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往现实需求的重要举措,也是昆山市全面推动城市精致化发展和“全新一跃”、全力争当“强富美高”新江苏建设先行排头兵的重要抓手。为此,我院调集了昆山分院、建筑分院、研究中心等部门的骨干力量,组建了一支多专业协同的队伍参与到“昆山中华北村小区改造规划”项目中,助力昆山在推进宜居示范居住区建设工作中积极探索示范,形成可复制可推广的昆山经验。
一、典型意义
中华北村改造项目不仅在宏观背景下具有重要的时代意义,同样对于昆山市的发展具有典型意义:一是昆山在快速城市化进程中,以中华北村为代表的动迁安置小区为城市发展做出了非常大的贡献。以 1992年确立社会主义市场经济体制改革为标志,为城市发展注入了市场化动力,昆山经济开发区等为标志的工业园区相继启动,昆山迎来了外商投资热潮和城市发展的机遇。以中华北村为代表的面大量广的动迁安置小区就是昆山当时发展的时代印记,无论是安置小区建设还是小区内动迁的居民(村民)都为昆山发展提供了巨大支持。二是中华北村的外来人口与当地户籍人口比例为3:1,这与现状昆山市的人口构成特征非常吻合,在工业化推动下大量的新昆山人如何能够融入昆山、住有安居、住有乐居成为了当地面临的新问题。
图1 中华北村在昆山城市发展过程中的相对位置
图2 中华北村居住人口特征
因此,一方面是快速城市化形成的面广量大的老旧小区逐步显现的问题,以及工业化推动的大量外来务工的新昆山人催生的一些新的问题,另一方面是自上而下高质量发展要求以及自下而上人民对美好生活的需求,这就要求我们充分认识本次老旧小区改造工作的重要意义,探索“省级宜居示范居住区”的经验和做法,以此激活社区功能、改善整体环境,为建设美丽昆山、推动城市高质量发展奠定坚实基础。
二、规划思路
本次规划以自上而下的高质量发展要求和自下而上对美好生活的需求为基本诉求,以建设“共建共治共享”的“宜居示范居住区”为总体目标,形成包括基本环境整治、宜居品质提升、社区活化培育、长效机制建立等四项基本改造策略措施。此次改造的重点内容是以省住建厅《指导意见》中对2000年以前建设的老旧小区改善的指导内容“十有十无”为基本要求,结合昆山特点和小区特色,以环境整治和功能提升等方面为提升内容,同时满足“美丽昆山”三年行动和昆山老旧小区更新改造“十项菜单”要求。
图3 规划技术路线图
三、工作模式与方案过程
本次小区改造在工作方法上体现“共同缔造”理念,打破以往项目组与政府主管部门、建设单位的单向联系,多次实地走访、考察,对建成环境深入了解;通过昆山分院在地化服务优势,探索“社区规划师”制度,开展白天和晚上、工作日与周末的分时段调研,摸清各类居民生活习惯、出行时间、活动场所、设施需求等,做到精准调研。针对年轻人和老年人的不同习惯,通过纸质问卷和电子问卷的分类化设计,充分了解不同人群的需求;走进社区,与居民耐心访谈,从而了解居民对于改造的真实诉求,并获得居民的信任和参与。同时,项目组也多次跟主管部门、社区管理者、建设单位、公众代表、物业公司等多主体进行反复沟通,在方案形成过程中也邀请省厅、东南大学专家共同为老旧小区更新改造出谋划策。
在具体方案设计当中,项目组将“共同缔造”理念一以贯之,以中华北村老百姓对各类服务设施的需求来进行改造、配置、提升。
图10 居民反映目前最需要解决的问题
经调查发现,居民“急难愁盼”的问题包括:人车混行,路面破损,车辆乱停乱放;雨水管径偏小,污水管网乱排乱接,管道淤积堵塞;绿化植物配置不佳,缺乏养护,影响采光;建筑外墙楼道涂料脱落污损,墙体屋面存在渗漏等情况。
目前最迫切的问题是机动车和非机动车停车设施问题。项目组首先通过对不同日期、不同时段的机动车停车需求进行调研,明确机动车需求基本在200-300个之间,因此本次规划尽可能增加停车位至257个,并且在西北角预留了60个立体停车设施,基本可以满足需求。未来如果停车需求进一步增加,可以考虑西侧柏庐南路的绿化空间拓展作生态停车场。同时按照规范和发展要求,增加了15个残疾人停车位和20个充电停车位。非机动车采用集中+单元门口临时停车的方式设置,考虑服务的均好性,在小区的西侧、北侧、南侧分别设置了集中充电停车点,其中北侧是结合会所底层架空设置。单元门口采用临时停车棚的形式,一共设置980个非机动车停车位,做到户均一个。
表1 机动车停车位需求调查表
图11 机动车停车位改造图
图12 非机动车停车位改造图
以小区住户存在的实际需求为导向(图13),满足小区老年人、新昆山人不同层次的需求,主要从公共服务配套、公共空间重塑、强化适老改造、践行绿色理念等方面入手进行提升。以此为基础,营造“江南新语、乐享家园”的设计主题,“江南”突出地域,“新语呼应创新、先锋的城市气质,“乐享”强调对“家园”的归属感、认同感,体现以人为核心的城市化精神。
图13 居民对各类设施的需求
在本次调研中,项目组关注到老年人集中反映缺少公共厕所、公共交流空间以及安全问题,而年轻人则更加注重快递柜和儿童游憩设施的缺乏。因此,以差异化的设计手法,对老年人的需求设施符合老年人的尺度,布置老年人习惯使用的健身设施、坐凳等等,在绿化里面还设置了一些健康主题的宣传栏,并对会所强化适老化改造(图14-17);在门卫处增设快递柜(图18),并在老人活动场地对面空地改造成为儿童活动场地(图19),在互不干扰的前提下方便大人看管。
图14 会所适老化改造
图15 小区单元门适老化、安全化改造
图16 小区老年人公共活动空间
图17 棋牌功能休憩座椅
图18 门卫处增设快递柜
图19 儿童公共空间
根据调查,中华北村居民更加倾向于学习型活动和社区志愿与公益活动等公共活动(图20)。结合调查结果和帮助外来人口融入当地等因素进行考量,规划利用文化宣传等手段,提升外来人口的社区参与感,新建会所内设置阅读培训功能,提升外来人员技能,增强外来人口的地域归属感和文化认同感,帮助外来人口主动融入昆山(图21)。
图20 居民期望社区举办的活动类型
图21社区内建设文化空间、举办文化活动
另外,规划没有将视角仅局限于本小区内,而是从城市发展视角关注老旧小区改造。依托群益社区,将老旧小区作为城市的一部分,结合小区周边文教体卫设施的改善,构建“十分钟美好生活圈”,加强公共服务设施共享和停车设施共享,强化慢行交通、公共交通与社区服务设施的连通,以老旧小区改造为契机,反馈城市公共服务职能,构筑完整的城市社区管理服务链条(图22)。
图22 群益社区公共服务设施规划布点示意图
针对小区长期存在的“群租问题突出,物业管理急需加强;租户比例大,实际住户和业主的需求错位,给物业管理和社会治理带来难度;部分底层住户改变规划用途,部分顶层住户乱搭乱建,存在违法建设行为”等问题,需要以共同缔造理念为基础,突出居民共治作用,强化党建引领作用,建立物业管理、社区治理、违建治理的长效机制。
最有代表意义的现象就是一楼架空层的改变规划用途使用情况(图23),项目组本着“尊重意愿、和谐共治、逐步腾退、引导补充”的原则,对用途改变情况、居民态度意愿、违法经营状况等逐一进行了长期跟踪和访谈,同时对每个违法经营搬迁难度进行了评估,结合苏州市“331”专项整治行动,依法恢复房屋使用性质,有效治理存量违法建设。
图23 首层改变用途示意图
最后,规划还建议以政府托管补贴、市场化运作和小区居民自治等多种方式结合,引进社会化、专业化、有资质的物业管理公司,系统化建设小区监控机房、监控探头和安防设施,消除群租现象,取缔黑网吧、非法营运超市,保障物业管理规范运作。结合会所增设党员活动中心,结合中心景观轴增设党建宣传栏,扩大住宅小区党建联建示范点覆盖面;充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和广大党员的先锋模范作用,培育积极参与小区管理的“主心骨”和“热心人”,带动业主和住户有序参与自我管理活动,并最终成立小区业主委员会和住户委员会,建立社区议事制度,引入社区规划师制度,着力提升社区治理能力、业主和住户的自我管理水平。
图24 多主体社区协同治理
四、讨论
随着新型城镇化的深入推进,越来越多的大中城市面临土地供需矛盾,粗放的增量发展已经不能适应新时期的城市发展要求,快速城镇化地区亟待通过盘活存量土地、集约集聚发展获得新的城市活力。与此同时,新时期高质量发展更加关注人民生活高质量发展,因此老旧小区改造将成为未来城市更新的“新常态”主题。
应当说,2017年是江苏省启动老旧小区更新改造元年,2018年则是更新改造全面开展之年。在本次规划过程中,项目组以“共同缔造”为理念,回归到“以人为本”的规划设计价值理念,以建设“共建共治共享”的“宜居示范居住区”为总体目标,形成包括基本环境整治、宜居品质提升、社区活化培育、长效机制建立等四项基本改造策略措施。
但是,在规划进行过程中也体现出一些仍然值得讨论的地方,或者说是传统规划对新时期诉求不能完全满足的地方:
项目组原本试图让老旧小区设施配套符合现行的居住小区相关规范标准,但是现行的居住小区配置标准较高,老旧小区具有当年的时代性,在资金有限的情况下很难达到新建小区的配置标准,因此项目组在现实需求与规范标准中坚持量力而行,在满足需求的基础上尽量向现行的居住小区配置标准看齐。
根据居民需求,规划需要对原有小区公共活动中心进行改建,同时在其南侧加建二期工程,但是在现有规划审批许可体系下,无论是改建还是新建的审批手续都相对繁琐、时间较长,因此规划进行一期和二期的时序划分工作,年底前首先能够保证完成小区公共活动中心改建部分,新建部分计划于明年启动建设。
相信在我院参与的中华北村老旧小区更新改造项目的探索下,昆山市未来在老旧小区改造的机制体制、政策设计、治理模式、规划手段等方面不断创新,在城市转型发展的新时期昆山依然能够成为“强富美高”新江苏建设先行排头兵。
项目组成员
曹国华 王承华 李智伟 施卫红 刘劲军 孙正 阎欣 张家豪 杨颖 孙翊 李梦星 龚希博 郭蓓 阙杰 夏胜国 胡明鹏
执笔 阎欣
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