来源:CITYLAB作者:Nolan Gray翻译:男神S
来源:CITYLAB
作者:Nolan Gray
翻译:男神S
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这座飓风过后的城市需要更加密集以及更加城市化。
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根据德克萨斯州官方消息,飓风哈维仅在休斯顿就摧毁了预估800所住宅,并造成另外119000所房屋严重损坏。不管怎么说,这座城市在未来几年将会发生变化:如果你是一名Bayou City的规划专家,重建的浪潮可能是个好消息,因为这个城市的新建住宅能够鼓励更密集的建筑模式,并且激发人们对减少用车的生活更大的兴趣。
正如我一直以来的观点,在这个重建过程中,城市缺乏分区和支持迎臂效应(YIMBY)的发展文化应该作为一笔巨大的财富:与许多沿海城市不同,在休斯顿现有的城市社区中增加更多的住房是相对容易的。这有助于这座城市的房价在哈维袭击之后能维持在居民负担得起的水平,同时也避免了在易发生洪水和环境脆弱的湿地进一步开发。但是,如果规划者和政策制定者不够慎重,当前的一系列政策可能会迫使这一新的发展重回到休斯敦陈旧的、杂乱无章的道路上去。城市政府可以采取以下三个政策来培养对后哈维城市生活的逐渐接纳。
01
消除停车配建指标
休斯顿的停车配建指标对于它的密集化发展是非常不利的。目前,城市中的每套公寓必须至少有1.333个街道外的停车位,而且每套单户住宅或联排住宅必须有两个停车位。实际上,这意味着每栋公寓楼都必须配备一个车库或地面停车场,每栋房子或联排住宅的楼底都必须有两个车库。这不仅会使街道两旁都是车库门和停车场入口,而且还需要建造和维护不透水的路面,这使城市在未来更容易遭受洪水的袭击。同时这种强制性停车位所需的成本又会以更高的房价的形式转嫁到消费者身上。
不止是住宅开发方面,休斯顿的停车配建指标在其他方面的设置也很奇怪。每1000平方英尺的办公空间,就需要配备2.5个也就是405平方英尺的停车位。对于保龄球场来说,每有一条球道就需要配备5个停车位。更令人难以置信的是,酒吧每1000平方英尺需要10个停车位(或者说总共1620平方英尺)。正如《休斯敦纪事报》的播客们所指出的,我们在做些什么使得人们更容易开车去酒吧呢?
从布法罗到西雅图,越来越多的城市已经逐步缩减了最低停车配建指标。市议会大可在将来消除这类规定。当提到如何促进休斯顿的城市复兴,这是最容易实现的目标。
02
缩减最小用地规模
在1999年之前,基本上整个休斯顿市的最小用地规模都是5000平方英尺。这就意味着,如果一个开发商把土地分割成单户住宅或联排住宅,就不能再把它们分割成比典型的郊区小块地更小的部分。但是在1999年,休斯顿市把最小用地规模降到了1400平方英尺,并且清除了邻近休斯顿市区的610号州际公路环路中的一些阻碍。这就使得城市中的社区有了城市社区应有的样子,同时还促进了密集型住宅的建设。所以为什么不把1999年的改革扩展到整个城市中来呢?
如果土地再细分规范不能尽快改变,休斯顿臭名昭著的无计划扩张可能会变得更糟,而不是更好。休斯顿人不像他们的滨海城市同行们那样是易怒的邻避主义者(NIMBY),他们大多数能够从容应对城市最近的建设热潮。但是休斯顿现在允许社区申请的最小用地规模以及建筑红线(即前面提到的阻碍),它们都超过已经很高的规定的最低限度。
这并不是一件好事,有以下几个原因:
? 首先,这可能会导致规章制度混乱无秩序,而这足以成为一个与所有不固定的个人合同相关的问题。
? 其次,这基本上就是对休斯顿社区去搞排他性分区的一个邀请,或者说使用土地使用规定将低收入和少数居民拒之门外。通过强行使住宅耗费更多的土地,最小用地规模最主要的影响就是将低收入居民挤出了市场。在过多的社区陷入邻避困境前,结束这一过程似乎是件很简单的事情。
03
对街道进行合理设计
过多的高速公路给休斯顿带来很多不幸。它们在城市中交织穿行,分解了很多社区。(许多地面层也起着收集雨水径流的作用。)那么休斯顿如何在交通需求和重新整合被分离的社区的价值之间寻求平衡呢?
在不能一味地拆除的地方,交通规划者应该想办法降低休斯敦最具有分裂性的高速公路的副作用。减少高速公路,这是否意味着要放弃它们,用林荫大道取而代之,或者干脆消灭它们?从旧金山到纽黑文的案例说明,这个问题可能成为城市改造的主要驱动力。
除了高速公路之外,休斯顿的城市道路也有许多不足之处。就拿市中心举个例子:宽阔的单行道所组成的街道网将社区网格化。一项研究显示,这本质上为解决交通碰撞事故和脏乱问题提供了方向。研究人员发现,在从单行道到双向路转换之后,道路碰撞事故减少了60%,同时犯罪率也下降了,房地产价值提升了。正如城市规划师Jeff Speck在CityLab上所指出的,将车道宽度从12英尺降低到10英尺,能够产生类似的效果。在休斯顿城郊的许多社区,规范道路宽度是65英尺。但并不是所有的都是这样:在Rice-Military——一个繁荣的多模式社区,道路宽度通常会降到25英尺以下。
04
但现在看来,休斯顿做得还不错
在哈维飓风袭击过后,城市和地区的决策者们加强了建筑规范要求,并且对泛滥平原的开发实施了更严格的限制。这些规定是明智且必要的,但是它们不应该鼓励休斯顿将其新的住房搬到外围。如果没有城市现有社区的公寓和住宅楼的建设热潮,那么我们现在所看到的该地区房租上涨可能会成为常态。三个简单的政策修正——实际上更像是对这个城市典型的放手式的微小调整——可以让休斯顿的复苏走上正轨。
头图来源于原文