什么是更好的城市居住生活?
楼市正在慢下来。当房价不再激进增长并裹挟和挤压一切思考空间,城市当下的居住生态得以被再次审视:理想居住范式应当如何,当“房子回归居住本质”被频繁提起,城市人的居住空间离理想状态还有多远?
《第一财经周刊》和安居客近期共同发起了“城市人理想居住模型”调查,通过25个有关当前居住条件和对未来居住空间要求的问题,了解不同城市和不同年龄的人们对心中最理想的居住空间的态度和想法,向城市发出关于“什么样的城市对居住更友好”的追问。
这是一次城市人、管理者和开发商对于居住消费升级的共同思考。当城市人不一样的理想汇聚起来,终将把城市带向我们想要一直待在这里的模样。
在两周时间内,我们收集到了2019位读者的有效答卷,他们来自186个城市,其中36.9%来自一线城市,34.8%来自新一线城市。根据对调研数据及安居客单日超过900万次的用户访问的分析,我们分别从房屋设计、小区环境与配套、城市区域选择、物业及中介服务等方面,梳理出城市人居住态度的新趋势。在调研数据基础上,我们也采访了来自一线、新一线城市的各年龄段购房者,进一步了解城市人居住需求的变化以及他们对待长租公寓、智能科技住宅、旅居等新兴居住方式的认可度。
基于理想居住模型问卷调查数据,《第一财经周刊》联合安居客共同建立了一套“中国城市人理想居住模型”,从理想居住空间、理想居住小区、理想城市区域和理想居住服务四大维度出发,分别衡量城市的居住生活状态是否能契合城市人的居住理想需求。
调查数据显示,城市人更关注住房品质的同时,对空间格局需求变得更为复合;年轻人对个人空间的注重凸显,而有经济实力的60后人群对智能家居科技认可度已超8成。因此,在理想居住空间这一维度,我们衡量了人们对住宅内部的要求,包括房屋采光和朝向等基本设计,是否包含小书房等新兴空间,以及在智能家居方面的成熟度。
安全正取代绿化水平成为衡量小区宜居水平的首要因素。因此,一个理想的居住小区,除了应该有传统意义上宜居的环境和完善的教育医疗配套,还应该着力配置更有效的智能安防监控系统。
在更宏观的维度上,居住区域的重要性也日益增强。年轻人越来越意识到,在保证可接受的职住通勤距离前提下,选择有良好保值能力和商业氛围的城市区域,可以支撑未来更多的可能性。
城市人已认可为具有长远价值的居住服务支付溢价,良好的物业安保和规范透明的中介交易带来的安全感无可比拟。因而我们还设立了理想居住服务这个外部指标。尚未普及的品牌长租公寓也作为附属项被纳入模型,以鼓励城市对更多新兴居住方式的想象。
根据城市人对影响购房决策的多项因素做出的重要性评分,上述四项指标分别被赋予0.21、0.32、0.37、0.1的权重。后面的文章中,我们会详细展现每个维度的计算方式,同时展示不同人群对理想居住的期许和态度。
依据这个模型,我们就可以量化地评估你生活的房子、小区、城市以及所有你会体验到的居住生活方方面面,距离最完美的状态还有多远。
理想居住空间
理想居住空间维度衡量住宅内部设计和设施的理想程度。城市人的消费决策变化正在带动居住本质的回归。在理想居住模型调查中,城市人认为房子本身的品质在购房决策过程中有21%的影响力。
“小三房(小户型三房)”几乎成了城市人对理想户型的代名词。超7成人希望买三室户型,刘旻也不例外。1988年出生的刘旻曾在刚毕业时买了一个广州市中心的Loft小公寓,一年多前她把它换成了一个90平方米的小三房。“二胎家庭越来越多,小三房总价低容易转手,愿意接手一居室愿意的人很少。”她说。
年轻人总是想再多要一个房间的,他们在私密空间待的时间越来越久了。在总面积一定的情况下,超过60%的90后和95后年轻人愿意把更多面积分配给卧室而非客厅。
新婚不久的郁蓝放弃50了平方米的小户型,转而选三房,重要原因是“不喜欢在家加班工作的时候跟人家共享一个空间。”90后和95后对独立工作区域期待值相比上几代人更高,需求系数仅次于一个通风大阳台。
新兴空间的接受度也在提高。过去被认为不适应中国家庭饮食方式的开放式厨房,平均需求系数高于车库和储藏室。
理想居住小区
要判断自己是否向往住进一个小区,城市人觉得60%的因素由小区环境决定。
出生于1960年代的徐菊英生活在上海,作为有能力接近城市居住品质上限的城市人,她却找不到太多能满足自己需求的小区来退休养老。在她看来,上海许多近郊新房局促且空气差,只有约在2000年到2007年间建的低密度住宅区能满足她对品质的需求。“城市应该让年轻人进来,我们出去,但却找不到地方了。”
容积率低于2.0的小区仍集中在黄浦复兴公园到镇宁路一带。徐菊英觉得,把年轻人挤到远郊、不规划提升郊区住宅开发的质量鼓励人养老,最终损害的是上海的城市活力。
郁蓝更是把宜居这一项权重调成了100%。仅仅是因为被小区安静的环境和绿荫打动,她便以2.8万/平方米的价格在广州近郊沙窖岛最东端的海怡花园买了二手房,即使这里到最近的地铁站需要40分钟。已经在一家知名生活方式杂志公司做到中层管理岗位,郁蓝能承担的居住开支其实不低,广州有很多区域供应在这个价格水平上的新房,但她还是坚持选择要每天过上“听风的声音”的生活。
“它最大特点是安静。离理想生活更近,就是离跟世界有接触的生活更近,而不是离你的职场更近。”郁蓝说。
像郁蓝一样,许多人对于“宜居”的理解变得更宽泛了,现在城市人对住户素质的关注度则已攀升到仅次于安全的第二位。
以上海为例,根据安居客数据,标注着“住户素质高”的房源更多分布在长寿、陆家嘴和虹桥等板块。根据带有“安全/人车分流”标签的小区分布密度计算,上海浦西西至北新泾、北至大宁,都被认为是相对安全的居住范围。
理想城市区域
当我们讨论城市区域是否具有魅力,衡量的其实是它能不能成为城市人对于理想生活追求的支撑点。
小区周边的生活方式丰富便捷度,有时比顶级商圈更能影响居住者能否从城市中感知幸福。
广深均衡的小商业发展更好地满足了社区消费需求。如果把各城市知名核心商圈刨除在外,一线城市里,依照餐饮、健身中心、电影院、便利店和超市密度计算的生活便捷度排行Top10板块中,9个都位于深圳和广州。
住在市中心安静的居住区依然是所有人的头等渴望,但调查中选择到近郊置业的人数已非常接近选择中心居住区的人数。有84.7%的人表示,只要通勤距离在20至30分钟车程内,都可以接受。
出生在广州近郊萝岗的刘旻,第二次置业在家附近的小区买了一套全朝南的房子。她有自己的置业准则:房子必须自己愿意住、还要有保值能力。“我还很年轻,这肯定不是最后一次买房,我总是希望一次置业可以兼顾更多的可能性。”刘旻说。
年轻人更有意识选择有良好保值能力和商业氛围的城市区域。85后和90后已很少觉得自己是炒房客。比起传统意义上的“刚需”,他们不排斥想得更多,也更希望自己可以顺着城市的浪潮向上。在问卷调查中,有35%的90后和95后购房者,置业目的同时包括了“改善自住自住环境”和“保值升值”,这个比例比80后高3个百分点。
理想居住服务
年轻人什么都想要,预算又有限。不过他们并非不愿意为有价值的的居住服务付出。有36.5%的城市人认为提升租房品质的长租公寓服务值得一试。
即将研究生毕业的王慰在杭州拱墅区的申花板块买了学区房,这里和西湖区一路之隔,但已不算传统中心区。预算有限的她并不抗拒支付一些溢价。
“我觉得年轻人可能不会像中年人一样对价格特别敏感,我们心里对真正好的东西愿意多付出一点。”在王慰看来,正是自己留下了适当的溢价空间,给了中介更多种策略去帮自己介绍房源。
王慰曾在同一地段看上了一套每平方米单价低数千元的房子。但认真的中介告诉她,那套低价的房子物业和品牌都没有那么好,如果考虑日后置换问题,抗风险能力还是最后入手的这套更好。
在如今的城市人看来,若是中介能有规范可信的交易过程和良好的楼盘资源,佣金更贵一些也没什么关系。
不过,年轻人能付出的溢价还是太有限,远不能决定颠覆城市居住的智能家居技术什么时候普及。支付能力更高的60后和70后对智能家居技术的关注度远高于80和90后。
由于从事通讯行业的关系,仍在物色退休住处的徐菊英对智能家居十分了解,在她看来,智能家居发展缓慢的真正原因,是找不到合适的变现途径,70岁以上老人也没有意愿为此买单。“做个监控摄像头很容易,但谈到真正从小区和房子设计源头去考虑护老需求细节的,现在的产品设计差得太远,太远了。”她说。
“我们这一代老的时候要有质量地生活还太难。”徐菊英和朋友们并不打算指依赖独生子女养老,只是当他们打算组团找个地方互助养老,城市还没有准备好安放他们的居住理想。
(应采访对象要求,文中刘旻、郁蓝、王慰为化名。)
注:本内容来源“第一财经周刊”,转载注明来源,十分感谢作者的悉心编写与分享,版权归原作者所有,仅供交流学习使用。如有版权问题,请及时与我们联系,我们将第一时间做出处理。
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