原创配图:张澎
新版北京总体规划的亮点是首次提出了“减量”规划的理念:到2030年,全市城乡建设用地规模从现状2921平方公里减少至2700平方公里以内,缩减221平方公里。
我比较好奇的是这221平方公里建设用地从哪里减,减完做什么。
从规划文本来看,主要是清退郊区乡镇集体建设用地中的低级工业用地,把棕色用地变成绿色生态用地。
这个理念当然也没什么问题,但总觉的过于理想化,缺少对当前北京主要矛盾的关切,也缺少一定的可行性。
依我看来,当前北京面临的主要矛盾是什么?
当然是过高的房价问题。
房价不仅影响到了北京的竞争力,甚至影响到了社会的和谐稳定。这应该已经是共识了。否则也不会有一而再,再而三的房市调控了。然而,房市如果仅靠调控,肯定不是长久之计。住房土地的供给才是釜底抽薪之策,这也是许多人的共识。
这就使我想到,这221平方公里的土地,到底是应该涂绿,还是应该涂黄,大有探讨的余地。假使涂黄,变成居住用地,容积率按2计算,可增加四亿四千二百万平米的住宅。按每户80平方米计算,可供应五百五十多万套住房。相当于每年可增加27.5万套。
每年27.5万套是什么概念呢?据报道,2017年北京计划供应住宅用地1200公顷,可满足30万套住房建设需求(注意平均每套住宅仅40平米)。如果加上这27.5万套(按40平米每套的标准,实际相当于55万套),年均住房供应量接近翻一到两倍。对房市的影响是可想而知的。
关键是,它不仅可缓解当下北京的主要社会矛盾,从可行性而言,实施起来的阻力也会小很多。通过合理的机制设计,地方既可以分享到应有的利益,又能解决北京发展中真正的“牛鼻子”问题。
棕地涂黄还是涂绿,当然不是一个技术活儿。它反映了人们对发展规律的认知和价值抉择:到底什么是城市和区域长久发展的动力?
有学者提出,当前,区域经济发展面临新的逻辑:创新成为新一轮经济增长的主动力。人才是创新型企业区位选择的决定性因子。而人才的聚集又取决于地方品质。
乍一看,北京的规划治理似乎正在朝着这一新的区域发展逻辑转型:在市区,通过治理开墙打洞,让街道环境变得整洁有序;在郊区,通过清理低端产业,减少粉尘污染,增加绿色开敞空间。这些举措无疑会极大提升北京的环境品质。
然而,在区域发展中,也不乏环境优美,基础设施高大上,但仍然缺少竞争力的案例。这又是为什么呢?原来,在区域发展中,还有另一个逻辑,那就是包容。
萨森在分析全球城市的竞争力时指出,全球城市的人口结构呈沙漏形:一端是高收入的职业经理人群体,一端是低收入的社会服务群体。高收入人群通过把家庭劳务外包给服务人群,使自己彻底从家庭劳动中解放出来,从而提高了工作效率和创造性。这是全球城市竞争力的来源。
可见,如果我们为了追求环境的品质而把所谓的低端人群和底端就业排斥在外,对城市的竞争力是一种损害。也就是说,区域的品质不仅是高大上的物质环境,还包括廉价、便利的服务环境。而这样的服务又需要不那么高大上的低成本空间支撑。
因此,与其说是品质,不如说是包容构成了城市再生的基石。
我们可以从伦敦的城市再生中获得启示。战后伦敦一直致力于寻求世界城市的地位。尽管不同时期城市再生的主题有所不同,但核心目标并未改变。
1945年-1970年代的主题为战后重建,聚焦于住房开发、空间再分区和引导产业界力量从事城市重建。
1980年-2005年城市更新的主题变为通过高质量的交通和商业基础设施吸引内城投资并开展场所营销。
1990年代中期以来,开始以创意产业为引领,通过文化基础设施建设培育艺术和创新产业。
1995年以来,又提出了城市宜居性、场所感及人性化发展的主题,强调紧凑、多中心、邻里个性和公共空间的魅力。
2000年以来更是直接把社会和经济包容作为城市再生的主题,强调以社区为中心的再生,关注教育计划和为不同社会群体提供文化设施。
2005年以后又增加了可持续发展主题,把建筑能效、装配式建筑、建设密度、步行及骑行环境作为促进城市可持续发展重要手段。
其中,尤为值得注意的是上世纪80--90年代,面对去工业化和全球化的挑战,伦敦受高房价的拖累举步维艰。政府通过与市场合作,把大量棕地变成新型社区和服务业空间,稳定了房价,改善了城市形象,最终让伦敦立于不败之地。
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1. 老佘独舌 | 也谈北京人口疏解
2. 老佘独舌 |花园漫谈
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4. 老佘独舌|乡村的使命:粮仓,钱袋与消费场所?
5. 老佘独舌|鱼儿被抛上了岸--论我们的景观权
6. 老佘独舌|人口,土地与资本的圈套
7. 老佘独舌|规划,请别拿科学当幌子!
8. 老佘独舌|中国之山水审美
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