这些齐平头的百米住宅,直观上感觉就是一片“混凝土屏障”,对城市风貌产生的根本性影响,大家可以通过图片来看看。
▲ 南昌乌沙河沿岸 http://img3.fdc.com.cn/Newhouse/xg/2013/07/17/17361098.jpg
除了感官上和风貌上的问题,高层住宅还在其他方面对城市造成影响。
街道空间压抑,难见阳光
道路两侧的高层板楼挡住了街道的阳光,让街道成为阴影区,从而使得街道两侧树木成活率低,冬天路面积雪难化,行人见不到阳光感觉不舒服。而且,街道两侧高层建筑林立,让街道显得狭窄,也很有压迫感,让人产生压抑心理。
对小气候的不良影响
大片百米住宅会对城市小气候产生不良影响。一般而言,建筑物高度越高,对建筑物周边的风速、风向的影响越大。如果建筑物对周边地区的风环境影响比较大,有时会导致风灾的发生。
产生交通拥堵
大片百米住宅,建筑密度高,居住人口多。众多的居民往往会产生大量的交通和停车需求,从而增加路网的负荷,导致停车空间的不足。
安全隐患
高层建筑的消防主要是靠建筑内部的消防设施。但是,万一物业不维护(维护不善)或者不使用建筑内部消防设施,要从地面来扑灭发生在建筑高层的大火就会非常困难。这也就是前几天杭州纵火案悲惨后果的部分原因。
既然百米高层住宅这么多硬伤,甚至是存在潜在的致命硬伤,那为什么还会蔚然成风呢?
建筑师的说辞
去问建筑师。建筑师一肚子委屈:“这都是甲方(开发商)给的设计条件,容积率和建筑限高基本上就把建筑形态控制死了,没有设计发挥的余地了”。当问到遍地百米住宅现象时,建筑师会辩解:“这个不怪我们,我们是按照甲方(开发商)的设计条件要求做的哦,谁知道其他地块也是建一样的房子呢?”这时候才发现,某些在各种场合下被神化或者被男神化的建筑师们其实把开发商给的任务书当圣旨,根本没有抬起头超越设计边界在乎过社会的影响、城市的损失。当然这也不能全怪建筑师。
开发商的对策
去问开发商。开发商很务实:“为了增加产品的多元性,满足不同客户的需求。高层住宅建小户型,满足年轻人的需求;较低的住宅建大户型,布置在小区内部,设计成楼王,价格可以卖得高”。所以,开发商用足了规划部门批准项目时提出的规划设计条件,来满足市场需求,争取最大化的溢价。举个比较极端的例子。2010 年,为了集约用地,国家规定不能建设别墅项目,要求居住区容积率不能
少于1.0。但是,上有政策下有对策。开发商想出的对策是:在一个居住区里,一边是容积率0.3 的别墅,一边是容积率3 的百米高层,这样平均容积率为1,符合规定。这种打擦边球的政策性房地产产品叫“高低配”。这也就是很多城市,在荒郊野外的远郊地区还有百米高层的原因。这样建设虽然满足了规划部门提出的容积率和高度要求,但是形成了史上最丑身高差。在这样的小区里,一边是强调远离喧嚣的世外桃源别墅区,一边是密密麻麻的高层鸽子笼,别墅里的富人一抬头,看到的是百米大板楼,一排排的小窗户里屌丝们齐刷刷盯着他的生活。估计双方都不舒服吧。
▲ 某高层住宅 http://img3.fdc.com.cn/Newhouse/xg/2013/07/17/17361098.jpg
规范政策等方面的要求
但是为什么这些板楼偏偏要是100 米,大约32~33 层的高度呢?怎么不是90 或者110 米呢?这主要是为了满足消防的要求。
去问消防专家。发现,2014 版《建筑设计防火规范》提高了高层住宅建筑的防火要求,明确建筑高度超过100 米的居住建筑应设置避难层。如果设置避难层,就会增加建设成本,也相应会增加公摊面积,开发商就觉得不合算。因此,100 米成了开发约定俗成的建筑高度最高控制线。
此外,开发商也要考虑满足抗震要求的造价和建筑高度的关系。比如,在有些地区,80 米高是不同抗震级别要求的分界线。如果建筑高度超过80 米的话,抗震级别要求会增加,同样也会增加建设成本等等。所以不管是80 米高,还是100 米高,开发商一般都会在满足国家和地方在建设、管理等方面要求的情况下,选择经济效益最高的建设高度。
问了一圈,似乎找到了答案:因为100 米是满足规范要求和取得最大经济效益的契合点。由此我们可以看到,各项规范政策在我国住宅建设上打下的鲜明烙印。从历史上来看,也是如此。1987 年颁布的《住宅建筑设计规范》规定,7 层及7 层以上的住宅,应设置电梯。从那天起,全国都是6 层住宅建筑了。我们前面也提到过,2010 年住建部、国土资源部发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,规定“住宅容积率必须大于1”。这样的“禁墅令”也是产生大量的“高低配”住宅区的原因之一。由此,有学者形象地说,我国的住宅建筑形式,特别是“百米住宅”这种住宅形式的产生原因是,计划经济的壳子里装的市场经济的瓤。
▲ 贵阳某新区
http://gy.house.qq.com/a/20150715/022226_all.http://club.autohome.com.cn/bbsthreadowner-a-100008-42706125-1.html)
其实除了前面谈到的种种原因外,我们还有一个根深蒂固的观念,就是觉得我们国家“人多地少”,房子盖得密一点也有道理。这个观念需要有所转变。各个城市的总体规划里是按照这个城市的人口规模来分配居住用地,居住用地是满足需求的。而且我们国家正逐渐进入人口老龄化阶段,未来的人口总量会减少,对住宅的面积需求相对会降低,建设用地的紧张状态也将逐渐趋于缓和。所以“人多地少”的紧迫性没有那么强烈了。更何况,我国有的城市已经出现了住宅空置的现象。另一方面,人们也越来越向往更舒适、宜居的多层住宅环境。因此,住宅的供给也应该从满足“有屋住”到“住得好”了。所以,在很多中小城市或者大城市非中心片区,百米住宅应该慎重开发,逐步退出城市的舞台。
▲ 唐山抗震纪念碑旁边的万达广场
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面对百米住宅现象,规划管理部门和师们也意识到问题的严重性,很多地方出台了各种地方法规。比如:武汉出台了《武汉市建筑管理审批指导意见(试行)》,针对“高低配”的现象,提出一个范围内的建筑高度差,既不能差距太大,也不能“齐平头”;针对“混凝土屏障”,提出要疏朗通透,不要“一睹视墙”。这些规定都是为了尽可能避免像百米住宅这样的高层建筑对城市造成负面影响。
然而,很多百米住宅已经成为现实。在空间这个维度上,住宅建筑诚实地显示了这个时代的烙印。随着时间的推移,百米住宅在城市、社会、安全等方面的问题还会逐渐显现,如何减少其负面影响,更进一步,如何避免这种城市现象的产生,需要我们去继续思考和应对。