导
读
中国的城市化进程经过几十年的发展,已经从改革开放初期的城市建设面积7400平方公里,增长到现在的约10万平方公里。然而城市的迅速崛起也带来了不少问题,许多城市出现了两个城,一个越来越现代化,另一个则不断的衰败,导致城市衰老的根本原因究竟是什么?又该提出怎样的对策?
内容来源:经济观察网作者:中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授赵燕菁
内容来源:经济观察网
作者:中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授赵燕菁
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— 史无前例的城市崛起 —
大家可以看到,中国十分之一的城市是老城,十分之九都是新城,这就是过去30年的城市化进程。
这十分之一的老城和十平方公里建筑面积意味着什么?意味着即使今天城市化,或者2015年的城市化停止,我们也可以把全中国74%的城市人口装进去,如果按照现在的平均用地来算,大概可以装进87%的人口,虽然现在的城市化只有56%点几,但实际上我们的空间城市化远远不止。大家看到很多鬼城,空城,现在已经建的还没有住进去,很快就填满,这是中国独有的特色。
中国改革开放的时候,中国城市化水平大概是春秋战国时期的城市化水平;我大学毕业的时候,中国的城市化水平23%,相当于南宋时期的城市化水平(南宋时候是22%);经过几十年的增长,现在大概是56%。大概2011年时候中国城市人口历史性的超过农村人口,进入城市人口总量大约相当于发达国家城市人口的总和,所以无论从世界角度,还是从历史角度,这几年的增长应该都是史诗般的增长。
我经常跟人家说,即使中国城市化明天就停止了,也不能说失败,这也是一个很大的成就,这一代人应该非常非常自豪,毕竟在这么短的时间之内,我们把几千年的活都给干完了。
2
— 新城快速崛起的同时老城在迅速衰败 —
但昨天的成功并不意味着明天一定会成功。大家可以发现,城市建成的时候都很新,很快,很成功,这种城市并不少,世界上都很多,但是运营起来效果差很多。所以大家可以看到新加坡六十年代建的祖屋和香港六七十年代建的房子,城市一旦开始运营管理,这效率就差远了。不同制度会产生不同后果,所以今天中国建设非常光鲜的小区,非常光鲜的各种基础设施,30年以后还会不会这么好?这是一个问题。
问题到底出在什么地方?我觉得在中国新城快速崛起的同时,大家没有注意到我们老城在迅速衰败。
厦门的老房子都是非常好的房子,在老区里,区位非常好,地价也非常好,但没人用。我们家在北京月坛,也是非常好的区位,以前是水电部大院,现在变得一塌糊涂,楼道里全是小广告,比我小时候住的时候差多了。这30年是一个不断衰败的过程,大院基本变得没法看。大家可以看看北京的老区是什么样。北京有两个城市,一个越来越现代化,越来越发达,另一个却越来越衰退。所有的城市都是这样,厦门也是如此,厦门不仅是老城衰败,鼓浪屿也在衰败。
3
— 产权细碎化是导致城市衰老的内因 —
为什么出现这个原因?
我认为中国城市衰败是一个内置问题。一个人只要有衰老基因在,早晚会变老,那这个基因是什么,一定得找出来,如果找不出来,今天所有建设得非常漂亮的高楼大厦早晚有一天也会变成不断衰老破败的城市。
我个人观察,问题出在中国所有的物业都有一个产权不断细碎化的过程,只要产权细碎化,物业就一定会衰败。
4
— 产权细碎化的三大因素 —
如果中国产权制度的基因不解决,中国的城市早晚也会重复这些问题,建成后过几年没办法再拆掉再重建。
产权怎么细碎化的?我想到几个是我们现在特有的:
? 整个产业由于各种原因切割交易。比如一整个大楼,我们会把一个楼分成好几个单元来售卖,这就是我们现在的住房出售的主要形式,只要开始分层出售,分单元出售就会造成产权细碎化的道路,就会走上产权衰败的道路。
? 只要有公摊,每人都有一票否决权。
? 平均继承制。比如,一个好好的房子,家里几口人一平分就完蛋。厦门鼓浪屿就有这个问题,一个很好的别墅大家想买没办法交易,为什么?因为被分成十几份,每一份都对应着不同的人,而其中有好几个人都不在了,没办法达成意见的统一,所以只能不断衰败。
5
— 以股代权,禁止切割才是解救 —
我认为对策是能不能以股代权。所有的产权必须是统一的,如果你想介入这个物业,你就要入股,而不能去把其中一份切割出来。
我在加拿大的时候了解到他们的一个物业,就是物业公司说了算。你买我的房子可以,但我随时可以改造它,经营它,如果你觉得不满意可以你走人,而不是大家一起把这个物业公司赶走。这个物业就一直保持着非常好的品质,很多人都追着这个公司,购买他们的物业,因为品质是有保障的,是能不断更新,不断升级的,所以他没切割。
新加坡的房子没有公摊,你的产权就是你们家的房子的面积,除那之外,其他就不归你管了,我怎么改造,电梯也好都跟你无关。比如新加坡就规定,所有人每年交的钱都有一部分用作外墙粉刷,五年、七年必须粉刷一次。厦门也是,想要粉刷就全楼人一起商量,什么颜色,用多少钱,有人愿意,有人不愿意,有人刚入住进来,有人入住十年,利益不一样,偏好不一样,所以这个城市更新效果就会差非常远,很根本的原因还是产权被分割了。
另一个更重要的,中国历史上一直存在的,我们一定要从平均继承变成单一继承,我知道这非常难,但是如果中国不能够尽快改变这种继承状态,所有的产权,物业都会细分,不管是企业,还是住房,还是小区,到最后,改造旧城唯一办法就只能是全面拆除,产权重置,没有这个办法老城根本保护不了。
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