一、城市综合体:概念和方案阶段城市综合体设计控制重点
万达主力店组合和面积配比规划
·万达商业综合体各业态规模大致如下:大型超市20000平方米、大型百货25000平方米;
·高标准电影院6000平方米、家用电器专卖4000平方米、大型健康电子娱乐4000平方米;
·大型健身机构3500平方米、大型量贩式KTV3500平方米、大型运动用品专卖3500平方米;
·大型餐饮5000平方米、商业步行街(含次主力店)25000平方米、酒店、办公楼。
万达主要业态总平面规划
所有主力店围绕步行街展开;突出百货店的位置,将百货楼设置在临主要城市道路侧,尽可能与大型城市广场区相连;影城、KTV、电玩等娱乐业态共同形成娱乐楼,采用竖向布置的方式,在总平面中临次要道路或步行街入口广场;数码产品、特色专卖、休闲健身一般共同竖向组合成时尚楼,在总平面布置中沿次干道设置;大型酒楼布置在时尚楼中或独立设置,总平面设计时宜临近酒店区设置;大型超市布置在地下一层或二~三层独立设置,总平面布置时应考虑其和百货楼之间的联系;家居建材产品比较特殊,消费目的性强、占用空间较大,总平面设计时应考虑在人、车流相对较少一侧。
万达机动车流线规划设计
·在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区;
·停车场设计安排单独的出入口,在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合;
·在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下,在总平面机动车流线设计中必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路,保证其转弯半径和卸货位置的回车场地;
·在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位,设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口;
·垃圾车不允许进入地面车行流线;只能通过地下车库进出商业综合体,而且进出的时间必须进行限制。
·货车流线不应设置在主交通线上,应设置在非主交通流线上,避免因货物原因影响商业运营。地下停车场的货车流线也应考虑不影响其它顾客车辆的行驶和停靠。
·在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时,机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口。
·在靠近超市入口附近宜设置超市接送大巴车的停车位,按照不同超市主力店的要求,主入口附近应设置接送大巴停靠区域和顾客等候区,尽可能安排座椅及庇护性设施。
·消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置,保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物。
内部流线规划设计
入口及大堂的流线——商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合,实现内部交通流线与外部交通体系的沟通。综合体步行街的主要出入口的外部,应该设置一定的缓冲空间,以容纳从各个方向来的人流。在步行街主入口内要设置前厅,使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区,以实现商业利益的最大化
中庭的流线规划——中庭是垂直交通组织的关键点,也是步行空间的序列高潮,这里人流集中、流量大,最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具,玻璃观光电梯等,能在中庭空间创造活力和动感。
楼层间水平流线规划——平面交通在内部交通设计上,对于引导人流起到至关重要的作用。对于商业项目综合体项目而言,商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志,根据统计,好的动线将使得商业项目的客流增加15%到20%。楼层间水平动线的设计应避免让顾客走重复的路,增加顾客视线内的商铺数量,避免商铺人流死角,有利于最大限度地吸引人流,使商铺价值达到最大化。
楼层间垂直流线规划——对于垂直交通而言,主要是指运输人流的电梯设计,即扶梯和垂直电梯。一般而言,对于5~10万的人流,应设置18~30部扶梯,4~10部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯,上下部分应分开设计或设计成剪刀式,以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。
1、万达商业内装设计控制要点
(1)、步行街净高
(2)、连续店面
(3)、采光空间
(4)、防火门
(5)、自动扶梯
(6)、观光电梯
(7)、步行街客梯
(8)、主力店界面
2、万达商业内装设计管理范围
商业步行街公共区域
商业步行街卫生间
钢结构采光顶方案
地下垂直交通区域
3、万达商业内装设计管理流程
4、万达商业内装设计管理流程
二、万达步行街技术设计参数控制
1、室内商业步行街的业态基本组合原则:
室内商业步行街的具体业态招商以及业态规划由集团商业管理公司结合项目以及招商情况进行,其业态的基本组合原则为:若为三层室内步行街,其第三层的业态规划以餐饮业态为主,重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态,尤其是重油烟餐饮业态。以减少其对一、二层的影响,并尽量高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。
2、柱网
柱网: 一般以8.4×8.4米为宜
步行街的走道净宽度: 其中首层10~11米,二、三层16~17米,
步行街楼板开口尺度:8~9米×16~25米为宜(2层步行街开口宽度宜8米、3层宜9米,长度)
“桥”及步行街走道的净宽:桥宜3.5米,走道宜4米,在中庭周围走道净宽可适当加宽至5~6米
精品店:精品店基本单元进深宜8米~16米(以12米最佳),面宽8.4米,在面宽方向规模进行组合,面宽进深比宜2:3至1:2.5。
3、步行街剖面
步行街一般以二至三层为最佳,超过三层就会对招商和使用带来一定影响。步行街首层层高为5.4米,二、三层层高为5.1米,吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。
4、精品店
精品店的层高为:首层 5.4米,二、三层层高为5.1米。
精品店除了餐饮区做吊顶其余部分不做吊顶,管线下净
高保证3.8米、3.5米。
5、细部构造设计
步行街走道开口边缘栏板的设计首先要考虑安全性,尤其是中庭四周的扶手栏杆,栏杆一般以钢化夹胶玻璃为主,配以整体拉丝不锈钢扶手,夹胶玻璃8+8,扶手直径80。栏板的立柱要考虑节假日安装广告饰旗。
6、步行街的交通设计:
步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通,设置的一般原则是,在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距控制在45米~70米之间,也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设,步行街内的扶梯最好有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。观光梯在中庭设置,以2~3部为一组,观光梯轿厢要做成玻璃通透,井道为钢结构,观光梯也需通地下停车场。步行街的货梯(客货梯)一般间隔80~100设一组,吨位为1.6~2吨,货梯可与主力店合用(百货最好单独设)
7、主力店在步行街开口设置的原则
主力店在步行街开口设置的原则:主力店单边与步行街相接的开口为一处,双边与步行街相接的不超过两处,除百货外,原则上不容许在中庭设主力店开口,主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流,非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业态开口一定要和其入口大堂结合,开口尺寸为6~8米。此开口应配套水晶卷帘门禁,双侧控制,并有明显的与步行街总体协调的主力店店招展示。
8、上部有塔楼底商进行结构转换设计
三、动线一定是回路,而不能有射线存在,让消费者被迫走回头路。
一般来说,楼层越高越容易形成死角,这里就需要特殊人群和系列品牌来架构,以达到吸引人流目的。
现在常用的有儿童系列、餐饮系列、运动户外休闲系列、高档家纺家居系列。
5、城市综合体形态选择
五、国内其它综合体案例
(一)、深圳华润万象城
单独建筑,购物中心上方无塔楼或写字楼,最大限度的保证购物空间的灵活性和舒适性。同时可缩短商业开发周期,利于招商。
商业动线设计:整个购物中心只有一条主动线,无次要通道,所有店面都分布在动线两边,这样避免了整个商场中死角的出现;内外部交通合理,人车分流、人货分流;
商业动线设计
地下二层平面图
地下一层平面图
一层平面图
二层平面图
三层平面图
四层平面图
五层平面图
六、优秀购物中心案例分析
江桥万达广场分析:
七、城市综合体的发展方向
1、购物中心的可能方向
1.娱乐,零售中心
2.休闲时尚中心
3.主题体验中心
4.价值独特,难以简单模仿
5.必须在战略规划,业态规划,选址决策等所有方面进行极大创新,在战略上,系统上和执行上下功夫
2、购物中心设计组织思路
1.购物中心的价值挖掘起与场地规划的城市设计视角,通过改变本区域的城市活动,达到价值挖掘和运营的目的
2.街区环境和城市场景研究开始变的重要
3.以活动路线创造空间布局,同时根据夜间和白天活动模式考虑组合方式
4.根据租户临界组合比例控制项目规模
5.围绕公共活动场所塑造空间系统,注意文化娱乐中心区的概念出现
6.从项目区域环境挖掘地方特色,重视对城市中心,庙会的关键活动研究
7.多种主力店的引入和组合方式研究,新型高科技娱乐项目和主力店必将出现。文化设施,教育设施,运动设施主力店会出现,与主题公园的结合
3、优秀城市综合体的标准
城市设计和场所塑造——是一个用于模仿在主要街区购物,穿行体验的模型,是一个社区的核心和特色体现
4、城市综合体评价标准
1.城市设计的评价原则
2.交通流线的逻辑关系与简单清晰原则
3.商铺价值最大
4.流线分配均匀
5.规模对应空间适度
6.框架体系明确,活动流线清晰
来源:汇越顾问,搜建筑网整理
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